2019年生态城房地产市场分析解读买房攻略

大家好，我是风口的猪，今天给大家用通俗易懂的语言解读一下近期生态城房地产市场，本猪专注于生态城房地产市场，偶尔展望一下滨海新区的房地产市场，目前开设了两个微信群，滨海房地产圈1群，滨海房地产圈2群，1群基本满员，偶有空位，2群有空位，对房地产感兴趣的朋友可以加微信群一起讨论。文章末尾会有加群审核要求。

之前有几篇文章把生态城分为三个片区，现在看来还是太过于简单，市场是动态变化的，我们现在把他划分为五个片区来讨论，片区捋一捋更方便大家针对自己的情况买到逞心如意的房子；

片区划分

一

先来说说南开片区，南开片区是一个时下比较热门的区域，好多朋友问我凤栖梧桐、贻成学府一号、辰和园买哪个好一些，这三个其实都差不多，而且你并没有什么选择的余地，每一个楼盘买到的概率在百分之20到30之间，难度排名，辰和园，贻成，凤栖梧桐，其他维度三家都差不多的，你都买不上，还选个毛，对吧，刚需盘加刚需改善还有投资客，容积率较高，当然了看你的居住标准的定义是什么了，品质方面不要过多畅想。

南开片区还有个问题，目前是比较无解，我们只能去猜测，就是天津科技大附中落户中部区，位置在这里看下图。

和南开隔条马路，这种操作在以往生态城的规划里没有见过，同一区域内一路之隔两所中学，能够承接8000到10000学生，中部区肯定是不够看的，滨海外国语中学部承接了整个起步区将近30个小区的4000生源，现在中部区搞两个学校，中部区才四个楼盘，总建筑面积将将100万平米，这个时候我们就要用一个例句来说明一下，既要又要，既要保证南开中学作为引流热点持续吸引买房客，又要保证优质教育资源针对整个生态城是公平的，这个应该是一个政府的工作要点，所以大家可以畅想一下，南开就是这个片区的梅子，怎么能望梅止渴呢？

多的我就不说了，毕竟科技大附中2020年以后才能看到，现在奔着南开去也没什么毛病，毕竟旭辉在这次小学划片里已经实锤了南开，不过指望这三四个小区供着南开，有点浪费资源，怎么着搞点噱头，让整个生态城的都雨露均沾一点，有点盼头嘛。

再来说说套利空间，目前的中部区楼盘均价在16000左右，一二手房价依然倒挂，不过倒挂现象已经有所缓解，从之前四五千的差价到现在两三千三四千的差价，很多人会反驳我，我要买了南开片区，怎么能不卖个22000一平，以目前的趋势来看，有点难度，贻成的体量足够大，建筑面积21万平米，容积率2.5,楼栋总数40栋，5000户左右吧，我粗略算的，有偏差请大家指正。要说套利最优质的应该是旭辉，19年20年竟然没有竞争对手，这也就是当时为什么大家不顾及茶水费什么的疯抢的原因，现在再来这么多楼盘，相当于限售股解禁啊，卖盘一多，价格自然是绷不住要下来些，但是这两年应该是一个逐步炒作到高点的过程，旭辉是第二个红橡二期，就是你给业主打电话价格会比较硬，红橡二期的这个点好多人没get到，其实是户型的稀缺性，这个我再讲一下，为什么红橡二期价格这么硬，红橡二期是生态城从连开发商都没正眼瞧一下的地位到开发区的人卖房一定要在生态城置办一套过程转变的一个见证者，是全阳户型疯抢到关注居住品质对通透需求关注上升的一个过程的见证者。

为什么说开发商当时也没正眼瞧生态城，你看看世茂玖熙和世茂前三期鲲玉园鲲贝园鲲玺园，判若两人，生态城最当初建设的时候属于管委会攒局，高层背书，开发商过来随份子的一个状况，来都来了盖一个呗，你能把建造世界一流深坑酒店解决各种顶尖建筑难题的世茂和建造鲲玉园的世茂联系到一起吗？这个深坑酒店的专题片我看过，世茂还是有两把刷子的，所以后期的国风锦唐，可以期待，至于物业？我觉得比之前强点了。继续说一下红橡二期和旭辉，红橡二期目前是一个冲高回落的趋势，红橡三期交房热点就接力到红橡三期了，所以二期投资想变现的朋友，赶在红橡三期交房前，是一个变现的高点，自住请忽略此条，旭辉现在这个区位优势确实有点厉害，惜售会比较多，旭辉5月底交房，拭目以待。

二

旅游区这是第一次提起天津生态城房价会跌，让大家久等了。

中加这两天开盘了大平米的洋房，当天售罄，之前的小平米产品开盘也是当天售罄，热度很高，公司有好几位同事手底下有客户都成交了，大家看到了中加的套利空间，中加二手房目前价位是18000左右，实际成交价17000多，相比13000左右的开盘价，想象空间很大，一平米4000的套利空间，谁不心动呢？

品牌开发商，是理念和品质的贯彻，我们观察他产品的时候，要看他的卖点和销售策略是否连贯，成体系，同时要对比在其他已建成楼盘的落地状况，卖点散乱眉毛胡子一把抓的后期往往也是乱七八糟，品质与定价不符合的宣传也要注意，不要抱有幻想，花一毛钱办成一块钱的事情。你比如新风系统，目前主流的有四种，

1.双向流新风：不仅能把室内空气空气带走，也能补充室外的空气进入，不会让房间变成负压。效果的是每个房间都是独立进风口和出风口，但管道复杂，成本较高。2. 全热交换型：双向流新风系统的改良版本，内部增加了一个全热交换模块，通过全热交换器把往室外排的空气与抽进室内的空气进行热交换，对送进来的空气进行预冷（热），可以减少空调的负荷，节省能源，是节能效果的空净系统（这也是为什么国外虽然空气好，却率先使用新风系统，初的目的就是节能）。3. 单向流新风：只有一个风机，只能送风或者抽风，需要搭配窗式新风使用（图中绿风），否则室外未经过滤pm2.5超标的脏空气就从窗户和门缝里钻进来了。缺点是使家里形成一整个负压空间，且过滤效果一般。4. 自平衡新风：简单的新风，只需在把一个类似于风扇的设备安装在墙体上，效果比较差，达不到需要的新鲜空气要求。

目前生态城有新风的大部分做到了3和4这种，大家自行鉴别，以上关于朗诗等一系列新风系统的一些思考，大家自行鉴别。对于中福养老地产的一些思考，大家可以作为参考，因为旅游区曾经在一段时间实在是没什么卖点，我始终认为开发商还是利益驱动为主的，如果我能普普通通盖个房，就卖的很好，那大概率他不会做更多的情怀和提升品质的东西，简配降价走量是比较主流的做法，一会总结里我会给大家说一下大环境的问题。你比如说去年前年号费泛滥的情况，今年几乎是绝迹了，这就是房地产白银时代的特征，既要做品质，又要精准定位人群，避免画蛇添足。精准定位圈层营销是白银时代的特征，简配降价是共克时艰时代的特征，开发商日子都不好过，这两点目前是并存的。未来是没有养老院的概念的，养老服务将伴随始终。目前地产商被物理空间束缚，认为房子和社区必须物理化，这样他才能赚到钱，未来地产的概念也会消失，中国人将会从财富增加的满足感进化到人生体现。趁不太老多試几個城镇，真老了算計着旅居，渔樵耕读可期。我感觉必须物理化为空间还是出于人力服务范围局限的层面，可期的未来，我们的健康手环能够检测所有的生理信息，完成远程诊断又能够通过各种自动辅助设备完成看护和照顾的各种动作，那个时候人力范围自然不再是问题，物理空间限制自然变为伪命题。开发商打造的房地产平台，和养老嫁接，不太容易搞交集，未来一定会有类似于携程滴滴之类的服务老年人的平台，而开发商阐述的理念是打造一个类似ios闭环系统，原生的系统资源能不能跟上是一个问题，再一个是如果可穿戴设备以及养老服务平台出现，未来的养老地产就面临提供的不太专业但是成产业链的东西，你用不用，不用浪费，用了体验可能不如其他平台的好。就像开发商送的净水器这些东西，第二年就得买新的，最后还是换回市面上普遍流通的品牌。

关于红星地产，应该是销冠了吧，再次印证了投资盘，价格低就是王道，就是价格低，就是有优势，有点不讲理了，你说联排别墅340万一套，放在起步区都在450万起了，住别墅的人群年龄也偏大一些，终极改善，不太在乎学区，还有低价洋房和高层给托底，没法不卖好，不过红星的营销也是略显羞涩，临开盘对产品去化率心里没底，前期市调不够，后期通过市场验证才硬起来。

综合以上，回到我最初区位的定位，以投资为主的旅游区，要求不能太多，几轮交房以后通过充分换手会自成一体，未来发展可期。

今天先说这两个区域，近期会出几篇文章，下一篇探讨在房地产下行周期里的营销体系运用。

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