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天津房价分布2017热力图 昆山-上海房价相差4万/平!高铁,中国特有的房价加速器

2022-07-05T15:10:09 浏览次数:78   作者:天津房产小编   来源:天津房产网

随着高铁时代的到来,世界变得越来越小。高铁带来的空间缩短势必推动房地产业的发展和格局的改变。

随着高铁开通,城市间生产要素流动加速,核心城市对资源的吸引力进一步扩大,高铁沿线城市发展加快,城内正在形成以高铁站城为中心的经济区。 它们不仅改变了城市投资的价值和投资方向,也改变了城市房地产行业的发展趋势。

俗话说“高铁声音值千两黄金”。新的一年,我们将在高铁加速中重新认识中国楼市。

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城市连通性和房价

当高铁逐渐普及时,越来越多的人喜欢乘坐高铁出行,主要是因为它的速度快、准点率高天津房价分布2017热力图,以及部分城市的高铁列车数量多。坐高铁和坐公交车一样方便。 有高铁站的城市充满欢乐,没有高铁站的城市期待着快点建设。高铁作为城市间最受欢迎的交通工具之一,与城市房价有何关系?

1 高铁已遍及东部几乎所有地级市,路网密集

首先,我们来看看目前高铁的覆盖情况。将全国现有高铁车站和列车数据转换成地图形式,可以看出我国大约有一半的地区已经大面积覆盖了高铁车站。

作者在路网边缘标注了几个重点城市。从北到南分别是“胡焕庸线”以东的哈尔滨、北京、太原、成都和昆明。不同的场景:左边没有高铁;右边是线路密集的高铁站,中间几乎没有过渡区(即有高铁站但路网稀疏)。性。

从高铁覆盖的省份来看,地图上几乎完全覆盖的省份包括辽宁、山东、江苏、浙江、福建等沿海省份,以及河南的内陆省份、安徽、湖南、江西;此外,广东、云南、四川等省仍有部分地区没有高铁。

图:目前国内高铁站及其互联

2长三角与珠三角真正形成“一小时生活圈”城市群

经查网上资料,高铁被定义为设计运行时速250公里以上(含预约)、初期运行时速200公里以上的客运专线铁路。小时。高铁在不同运营区间的平均速度也有快有慢。为了讨论方便,这里高铁的平均速度是每小时300公里。那么300公里以内的站间距离,可以看成是这个站点的“一小时生命圈”。 .

PS,这里的距离是指城市经纬度的直线距离,并不是铁路的实际运行距离。

经过距离过滤后,地图顿时清晰了许多。可以看出,长三角和珠三角的场地布局还是很接近的。这两个区域的“一小时生活圈”已经包括了很多城市,形成了城市群。此外,福建沿海的海西地区也有一小排城市相连,它们之间还有高铁连接。京津、山东、济南、青岛等城市也可在一小时内到达,但京津片区尚未形成城市。组。

除了“群”聚集的城市外,还有几组“相互依存”的杠铃城市:成都-重庆、武汉-长沙、沉阳-长春、郑州-焦作。共同的特点是都位于内陆地区,都是区域内的经济标杆城市。短距离内,要么没有经济上相互支撑的城市群,要么周边市场不够透明,缺乏公信力的官员。数据。

图:可监控房价城300公里内高铁互通

3300公里可达的城市列车与购买力和房价正相关

一个城市的高铁列车越多,向周边城市引入人口、物流、交通和辐射的能力就越大。毫无疑问,高铁可以带动城市。笔者也筛选了这里的所有城市。与周边城市300公里内高铁互通,看高铁开行数量、房价、城市购买力之间的联系。

气泡的大小代表城市与周边 300 公里范围内其他城市之间的高铁连接。气泡越大,城市与其他城市之间的列车数量之和就越高。可以简单理解为,每天的车次比较多。的高铁经过这个车站,去往更多的城市。

从整体趋势来看,购买力和房价较高的城市与周边300公里范围内高铁的联系明显更紧密。比如在购买力相差不大的情况下,杭州和南京的高铁连通性明显好于武汉和成都,房价相对较高。

厦门和珠海是一些比较特殊的城市。厦门高铁互联互通不畅,主要是由于厦门高铁班列较多,高铁较少;珠海的高房价主要是因为它靠近澳门,远离香港。隔海相望,港珠澳大桥通车,房价受港澳红利影响很大。

此外,长三角典型城市上海、南京、杭州的泡沫比广州、深圳、北京的泡沫更大。可见,目前长三角高铁通达度整体领先全国,“免运费区”当之无愧。

图表:城市购买力、房价与城市300公里内高铁连通性的关系

4 低旅行时间成本+巨大的价格差异=高氧舒适区

其实,在梳理高铁站点后,可以看出很多人们不太关注的城市已经和高铁相连了。这样的城市不仅具有交通便利的优势,而且房价低廉。在溢出需求的支撑下,市场仍有进一步增长的空间。

下图选取了一些典型的“低房价”城市,然后找几个与高铁互通程度高的城市,看看城市间房价的巨大差异。红色城市表示互通性最高,灰色点表示在同一高铁线上但互通性不强的城市。

比如嘉兴目前均价是8277元/平方米,高铁连通性最高的城市是上海。两者的房价相差约4万元/平方米。嘉兴有高铁互通,但互通程度低于上海,价格相差1万元/平方米左右。

从图片来看,这些“房价洼地”城市与周边一线城市的价差约为3.50000-40000元/平方米,而这些“房价洼地”的价差城市与周边重点二线城市约3.价差约1-1.5万/平方米,但城市间人均收入水平相近,且梯度差异住房购买力的提升还是很明显的。

图表:部分城市与高铁连通城市的房价差异(单位:元/平方米)

从高铁连接的列车数量来看,东莞和深圳的列车数量最多。每天有319列火车经过这两个城市(包括对向站和东莞虎门镇),每天都有高铁开行。以16小时(早上6:00到晚上10:00)计算,每小时深圳到东莞(包括深圳到东莞和东莞到深圳两个方向)的高铁和城际列车约20班,发车班次非常高。在溢出需求方面,买房的时间成本非常低,既适合旅居生活需求,也适合团队会议频率不高的SOHO工作。

此外,还有一些未上市的城市。比如芜湖与周边合肥的价差在4200元/平方米左右,两市有46列火车相连;莆田、福州、厦门分别为8500元/平方米和25000元。每平方米的房价差异分别为43倍和41倍。开往两市的列车分别为43班和41班。广东江门靠近佛山和广州,江门与佛山、广州的差价分别在2000元/平方米和9000元/平方米左右。 ,联通班次39班,每小时2-3班班次,到周边房价高的城市。

图:部分城市房价热图

由于城市人口基数、市场成熟度、行业竞争等诸多因素的差异,城市之间的价格差异肯定会继续存在,萧条也会继续存在。但随着高铁的发展,连接的城市数量和列车数量不断增加,人口流动更加方便快捷。部分高铁线上的三四线小城市将承担更多周边房价和人口过剩的红利。就像今年的嘉兴,或者规划好的高铁南通,在似有似无的距离里,“房价低洼之地”变成了高氧舒适区,人流量更大。支付能力。

2

价格下跌

天津房价分布2017热力图

截至目前,我国287个地级市中已有142个开通高铁,42个城市开通城际铁路,876个城市群实现一小时跨城。在城市空间越来越近的同时,不少城市的房价也在快速上涨。笔者将2013年至今5年房价涨幅超过30%的城市(不包括一线城市)在高铁线路图上绘制,发现这些疯狂的城市有两种情况:

图:高铁线路和5年房价涨幅超过30%的城市

上述现象是巧合还是真的与高铁有关?高铁将如何影响这些城市的房价?高铁经过的地方,尤其是1小时交通圈内,房价是否有洼地?

1 买环一线的房子是为了更好的住宿

《都娘》将高铁效应定义为:高铁开通对一个地区或城市的发展具有聚集和扩散的“双重效应”。

集聚效应是指高铁开通有利于区域要素加速流动,核心城市的中心地位将大大加强,使区域人口、资本等要素持续集聚,比如一线人口集中度的不断增加。

扩散效应意味着高铁的开通大大缩短了居民跨城市的出行时间,模糊了城市边界,让中心城市的信息、资本、人口等要素向周边扩散更顺利。比如日本东京,在新干线的作用下,50%的外流人口流向了周边的神奈川、埼玉、千叶等城市。

人民的需求是城市房价的第一支撑因素。因此,位于铁路通道的第一类城市表现出较高的房价弹性,这源于高铁集聚效应带动的人口引进。第二类位于核心城市周边的三四线城市,仅靠高铁的扩散效应并不能完全解释其价格上涨的原因。

广深人口数据显示,近年来,广深两地外来人口增速远高于佛山、东莞、惠州等周边三线城市,表明区域集聚影响正在加强,周边城市并没有因为这种影响实现人口增长。导入(聚集效应 > 扩散效应)。

同样,上海的流动人口增长速度一直高于苏州、无锡、嘉兴等周边城市。虽然近两年流动人口外流,但流动人口在周边的三线城市也在同时失利。人口没有流向附近地区。从北京地区的数据来看,廊坊等周边城市常年处于人口净流出状态。

由此来看,上海、北京、广深周边周边地区并没有实现大量人口引进。可见,这些城市房价的驱动力并非来自本地市场。更有可能是一线楼市的溢出效应带动了这些城市的房价上涨。

图:三大城市群外来人口流入情况(来源:2017年百度中国城市报告)

为了更好的论证这种推测,笔者查阅了2015年京津冀、长三角、珠三角等城市商品房平均水平均价统计年鉴,发现房价上涨与北京、上海、广州、深圳等城市的便利性基本呈正相关。

我们先来看看北京周边城市圈的情况。 2013年至2015年,廊坊、沧州等房价涨幅最高的三线城市,到北京的交通便利,高铁1小时内可过城;而价格增长乏力甚至回落的唐山,秦皇岛-北京高铁的通行时间较长,据12306网站显示为1.5、2.@分别 > 2 小时。

从长三角城市圈的情况来看,长三角中心城市上海位于江浙之间,其溢出效应有两条路径:南线(沪浙一线) )和北线(沪苏一线)。从沪浙一线来看,嘉兴与上海之间交通便利,房价较其他城市上涨较快,而其他城市如绍兴、台州等交通距离稍远的城市(超过1小时)有负价格上涨;从情况来看,情况与上海和浙江类似。涨幅居前的是苏州、无锡等,距离稍远的扬州、泰州房价涨幅相对较差。

与京津冀、长三角不同,珠三角有深圳、广州两个核心城市。深圳的溢出效应大于广州(深圳本身和被深圳包围的惠州房价涨幅大于被广州包围的广州和佛山)。享有广深双重溢出效应的东莞,房价涨幅位居榜首。

从城市分布来看,增速高的三线城市大多离广深交通较近,而距离较远的肇庆和韶关房价相对较弱。因此,从三四线城市到核心城市越方便,房价的弹性就越大(通行费越低,房价涨幅越高)。从另一个角度来看,这也说明核心城市的溢出效应是有边界的,并不是周边城市的房地产市场都能受益。

这里我们谈谈核心城市的溢出效应。笔者还记得高铁系列(序章)最后列出的美好愿望清单:在看似遥远的距离,让“房价洼地”更成为一个为溢出买单的高氧舒适区。

我们身边肯定有很多这样的同事,比如点数洞里的老表哥。每逢周一忙,老表哥就从南京赶往上海,9点去办公室参加周会,周五下班直奔虹桥火车站搭高铁,然后去回南京与家人共度周末。爱妈妈的男人”。对此,张老表哥无辜地说:我不想一直回家找妈妈。

在上海,情况和老表哥一样。每周“坐高铁上班”的“胡漂”不在少数。高房价、限购、限贷、购房门槛(首付比例)的上升将他们的住房需求挤出上海,大量选择上海周边的昆山、嘉兴等地房地产(支付能力泛滥的高氧地区)。

或许楼盘的一些宣传文字中的“在这里工作,在别处生活”的诗意,为他们的“双城生活”增添了绚丽的色彩。但对他们来说,选择“双城生活”更重要的原因是,既能抓住上海的工作机会,又能享受周边城市的低房价。

2不仅要有便宜的房价,还要不要浪费时间

为了更准确、更有效地帮助在国外打工的“老表哥”实现“异地生活”曲线结算方案,笔者开始回答前面关于“房价低迷”的问题。

我们提取了2015年统计年鉴中的人口数据,从常住人口中减去户籍人口,得到常住人口净流入数据,用来描述老表哥主要集中的城市​​​​“在这里工作”。数值为正,数值越大,城市外来人口越集中。结果表明,在中国287个地级市中,有111个城市取得了阳性结果。

通过数据可视化,我们将这一结果制成“流动人口主要工作城市热力图”,以提供更直观的体验。颜色越红,这里作品的受欢迎程度越高。图中不难发现这些热门就业城市,主要集中在沪北广深周边经济圈,京沪广深一线城市,成都,武汉,厦门,青岛、大连等热点城市。

具体而言,上海、北京、深圳、东莞、天津是外来人口高度集中城市的第一梯队,外来常住人口数据达到5.01-1000万范围;广州、苏州、佛山、成都、武汉组成第二梯队。城市方面,常住人口数据在201-500万之间;第三梯队由宁波、厦门、杭州、无锡、南京等13个城市组成,常住人口数据在100万以上200万以下。这23个城市的常住人口总数占所有积极城市流动人口总数的75.8%,可以代表绝大多数“老表哥”的主要工作城市。

图:农民工主要就业城市热力图(数据来源:CRIC,统计局)

接下来,作者估算了这23个城市的当前住房需求面积(本地和非本地的总数),并从过去每个城市的年均成交面积中减去得到每个城市当前溢出需求区域的估计值,用于描述城市溢出效应的强度。估计值为正,值越大,溢出需求越大。结果武汉、成都、郑州、泉州的值为负,说明这四个城市目前支付能力外溢的可能性很小,可以排除在房价下跌标杆城市名单之外筛选。

最后以剩余的19个城市为起点,划定1小时高铁交通圈,按照“房价洼地”的定义,交通时间成本低,与周边城市价差巨大天津房价分布2017热力图,开展“宅地洼”城市筛选。这里以上海1小时交通圈的范围为例,简单说明一下流程。

按时速300公里高铁时速计算距离,从上海出发的1小时周游圈(以经纬度直线距离计算)可实现跨城与20个城市。从价格上看,盐城、马鞍山、芜湖是价格洼地,三地房价约为上海的五分之一;南通和镇江是第二个价格洼地,这两地房价还不到上海的四分之一。

结合交通便利(距离和交通状况),进一步筛选。南通和盐城还没有开通高铁,可以暂时排除在外。镇江到上海的距离比较适中。高铁212列,高铁52列,特快30列,最适合房价洼地的定义。二是马鞍山和芜湖,都在上海一小时交通圈的关键线上。高铁的开通势均力敌。同时杭州、宁波、嘉兴、苏州、无锡、南京等城市属于上海一小时交通圈,相关计算结果与上海一致。

值得一提的是,马鞍山和南京的关系就像上海在昆山,房价还不到南京的一半。是承接南京支付能力外溢的高氧区。其余京津一线(北京、天津)、广深一线(深圳、东莞、广州、佛山、惠州),以及大连、青岛、厦门、昆明周边“房价洼地”测算,筛选步骤与上海相同。

最后是长三角1小时圈内的镇江、马鞍山、芜湖;京津1小时圈内的保定、德州;珠三角清远、韶关、郴州1小时一圈;海西1小时圈内潮州、揭阳、南平;昆明的曲靖、六盘水、大连的营口、青岛的潍坊等成为高铁可达的城市,相对“房价洼地”。

提醒大家潮州、揭阳、南平、六盘水、营口、潍坊等城市楼市目前市场存在一定风险(或经济水平不高,或居民支付能力较弱) ,或存在一定的供需风险),但后续我市经济发展将以产业引进升级带动,相信市场会向好的方向发展。

图:三大城市圈周边的“房价低谷”城市(数据来源:CRIC,12306网站)

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创造需求胜于带来流量

这六个月,作者基本上每个周末都在南京度过,平日回上海工作。算是搭高铁搭便车,过着“双城”生活,享受房价差价带来的好处。

来来回回,确实遇到了一些熟悉的面孔,感觉自己不是少数。但无聊的作者总是喜欢诚实。正如“谈毒无量是流氓”一样,双城的生活也离不开运力的保障。

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