当前最跌宕的经济大戏，发生在房地产。

　　一方面，从“支持房地产一揽子政策”到“一线城市房地产限购应适时优化调整”等吹风不断;一方面，全国新房和二手房成交量依然跌跌不休。

　　对待房地产，学者们就“需不需要救”争论不断、投资人对趋势犹豫不觉、老百姓对后市迷茫不已。这时候，我们更需要真正了解中国房地产的专家给出理性分析。

　　为此，凤凰网《问渠人物》栏目特邀中国房地产理论研究届的泰斗，全国房地产商会联盟主席、中国房地产业协会前副会长兼秘书长顾云昌先生参与采访交流。

　　顾云昌是1998年国家房改方案起草小组的主要执笔人之一，亲自参与中国商品房制度的设计，并见证中国楼市的诞生和发展。

　　其历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任、中国房地产及住宅研究会副会长等职，兼任北京大学房地产总裁黄埔同学会名誉会长、北京大学房地产总裁黄埔班教务长、重庆房地产职业学院客座教授等，主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，两次获得国家科技进步一等奖。

　　「论楼市」

　　地产不是夜壶，但要注意它变“态”了

　　问：吴晓波认为，只有救楼市才能救内需;马光远则认为救房地产是一个伪问题，它不需要救支需要松绑。您认为该不该救楼市?当下的中国房地产需要什么?

　　顾云昌：“房地产变‘态’了，救无用、需纠偏、等恢复”

　　吴晓波和马光远的基本观点是一样的，只是提法不同，观点也没什么错。

　　中国楼市当前的情景，不仅是政策造成，更多是由于市场状态发生了变化，市场已经新进入新的周期，简单来说就是房地产变“态”了。

　　变“态”的市场不是救的问题，是要让它恢复市场的自身能力。这时候需要的是“政策纠偏”。

　　因为此前的政策出了偏差，比如三条红线力度过猛，现在就在调整。当前来看，“三箭齐发”的力度还不够，信贷方面的松动程度，还无法引起老百姓的积极性。这些问题都还需要调整，整体方向是政策纠偏、激发活力。

　　问：中国楼市接下来如何发展?

　　顾云昌：“房地产不是夜壶，三方面内需庞大”

　　中国房地产需求还有很大。

　　中国房地产市场相当于美国50年代的市场，美国房地产市场到现在还在发展，美国房地产对国民经济的贡献率13%，日本12%，英国、法国也在11%-13%。中国房地产贡献率约在6%。当然中国的统计口径不同，英美日法把存量房出租也统计入内了，但不影响证明一个事实——房地产依然是各国的支柱产业。

　　第二方面，英国法国的人均住房平方米约45%-50%，中国的人均住房面积远低于此，而且我们用的是建筑面积，国外用的是套内面积。这方面中国住房消费仍有空间。

　　第三方面，中国城市化还没有结束，还有很多进城人口的安居需求存在，中国城镇化率相较欧美也还有待进一步提升，所以有后劲。

　　基于三个关键点，可以明确房地产不是夜壶，并非用一下子就用不着了。相反，我们要擅用和善用房地产，根据市场分化因城施策，激活房地产价值。

　　问：如何复苏楼市?

　　顾云昌：“楼市冰火两重天，只能因城施策”

　　中国楼市现在整体是“冰火两重天”，但很难具体说清中国楼市到底是怎样，因为中国楼市的特殊之处在于区域性太强——有的地方很热、有的地方卖不掉。

　　所以地方政府要根据自己地区不同的供求关系，来进行政策调节，因城施策是基础。

　　首先像近期上海的豪宅还得抢，这种一线核心城市，因为限价的存在，新房和二手房有巨大倒挂，要调整市场就需要充分供应，取消不合理的限购、限价、限贷，满足老百姓的需求。

　　反过来，现在三四线城市很多地方房子卖不掉。这种供过于求的地方，就需要控制土地供地，加强销售。

　　「论消费」

　　地产已不是最好投资，修复信心别太急

　　问：怎么提振老百姓的住房消费信心?

　　顾云昌：“大家买涨不买跌，修复信心不能太急”

　　住房消费信心不只是房地产市场本身的问题。中国楼市有一个很大的特点是买涨不买跌。

　　这个阶段总体上房地产价格还在降，很多人不急于卖房，同时受到就业、经济发展、收入等因素的密切影响，所以修复老百姓买房信心还有一个过程，不能太着急。

　　但政府也不能无处作为，最近公务员带头买房卖房、提倡建设保障房、给予人才补贴等都是积极政策。市场需求是客观存在的，修复预期是关键。

　　问：房地产还有投资价值吗?

　　顾云昌：“房地产投资性客观存在，但已不是最好的投资了”

　　现在房地产已经不是最好的投资，但它仍有投资性，要明确这个道理。

　　房地产有两种属性，一个是消费属性，一个是投资性。

　　避免不了有些人把房子当作投资品，尤其在房价上涨的时候。比如20年前在上海买一套房，到如今投资回报率是高于当时买股票的。所以客观上无法避免房地产的投资性，这和我们的投资渠道有关。

　　中国的房子再过10年再涨10倍是不可能的。但从世界经验看，保值增值是可以做到的。

　　比如在上海这种一线城市买房，租售比相对还是有吸引力的，转手溢价也还有空间。从这个角度，房子是有投资价值的。但投资不等于投机，要区别看待。

　　并且就投资性而言，比如在普通四五线城市买房，租售比和交易溢价都相对有限，投资价值也会受影响。