房地产业收获“黄金十年”实物分房被全面叫停，1998年7月份，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)正式落地，由此，中国城镇住房制度迎来了一次根本性的转变，实物分房被全面叫停，住房分配货币化开始走向舞台。同时，中央首次提出要建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。其中，包括调整住房投资结构、重点发展经济适用住房，以及发放住房补贴等。

　　“虽然绿城集团成立之初有一个特殊使命——以房地产经营积累资金，无偿投资城市公共绿化。但对于我们来说，在无偿投资的同时，还要紧抓当时上海重大市政公司建设所带来的动迁房建设机遇，积极参与旧城改造与动迁房建设。”张玉良告诉记者，随着绿城集团借助“旧改”逐步赢得市场，1998年房改之后，绿城集团以此为契机开始投建商品房项目。

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　　据张玉良介绍，在1998年至2008年房地产业黄金十年期间，伴随着城镇化驱动的市场繁荣，绿城集团以“服务全国为己任”，从落子中西部开始布局全国，目前已经从最初的2000万元启动资金，即将迈入万亿元资产规模。“这都是中国住房制度改革为我们创造的发展机遇。”

　　值得关注的是，在我国住房商品化、市场化快速发展期间，也就是房地产业第一个黄金十年间，我国也在积极探索住房保障制度，包括经济适用房制度、廉租房制度以及公积金制度等。其中，作为取消实物分配、实行住房货币化分配的渠道之一，彼时经济适用房的出售价格是实行政府指导价，且用地主要靠行政划拨，是一种以供给端补贴的方式间接向中低收入购房者提供补偿、具有社会保障性质的商品住宅。然而，经济适用房却并没有成为主要供应渠道。究其原因，贝壳研究院院长杨现领在接受《证券日报》记者采访时表示，经济适用房是介于产权和非产权之间的住房。虽然其本意是为了解决中间收入阶层的住房问题，但在实际发展中，一方面由于财政压力大导致经济适用房供应不积极，另一方面，寻租腐败导致经济适用房质量低下且存在分配不公现象。因此，在严重依赖于政府财政，同时价格机制和产权属性又难以起到真正保障作用的背景下，经济适用房也仅是“昙花一现”。

　　随着我国城镇化进程提速，虽然商品住宅市场在房改后的第一个十年间得到迅猛发展，但其固有弊端也在逐渐暴露出来。

　　“虽然第一次房改定下了保障房为主、商品房为辅的基调，但是市场主导下的城市开发模式导致商品房成为市场供应的主体。在2008年金融危机后，国家陆续出台了多项信贷以及货币政策刺激经济，一个直观的结果就是房价疯狂上涨。”彭松对此回忆称，从那以后，虽然国家继续强调住房商品化，但同时也将进一步完善住房保障体系建设提上议程。

　　回看始于2005年以来的历次楼市调控，无论是新旧“国八条”“国九条”、“国十五条”，还是此后出台的包括限售、限商、限价、“摇号政策”、限制企业买房等各类调控新政，多是从需求端对房地产市场进行调控。