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房地产市场长期走势受那些政策影响

2018-10-30T16:18:18 浏览次数:188   作者:天津房产小编   来源:天津房产网

  房地产市场长期走势受那些政策影响,宅基地制度改革的关键是处理好“放活”与“稳定”的关系,既要还权赋能、盘活利用,使农民有获得感,又要保障住有所居,稳定农村社会。
  一、逐步摆脱“土地财政”依赖
  “土地财政”是我国土地国有制度和特定发展阶段的一种特殊财政现象,广义的“土地财政”包括土地出让收入以及房地产税等与土地相关的税收,狭义的“土地财政”只包括土地出让收入。由于土地出让总收入与地方一般公共预算本级收入之比多年来一直高达50%左右,因此“土地财政”就有了地方财政“半边天”之说,其实质是指地方政府对“土地财政”的过度依赖。2017年全国土地出让总收入达到创纪录的52059亿元,相当于全年地方一般公共预算本级收入的56.9%。今年上半年,全国300个城市土地出让金总额达19513亿元,同比增加27%。其中既有扩大供地以稳定房价的因素,但也显示地方政府的“土地财政”依赖症并未降低。
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  客观而言,“土地财政”扩大了地方政府财力,有力支持了城市基础设施、公共设施和招商引资平台建设,加速了中国城市化进程。同时也要看到,过度依赖“土地财政”带来了大量显性和隐性的系统风险,包括助长房地产投资投机加剧市场波动、扭曲政府行为推高债务风险、拉大贫富差距影响社会稳定、占用大量土地透支未来等,由此决定了现行“土地财政”不可持续,改革势在必行。
  二、适时开征房地产税
  适时开征房地产税,是逐步退出“土地财政”、建立可持续土地租税模式的重要一步,也是构建房地产市场长效机制的关键之举。但由于涉及大量利益调整,至今仍然众说纷纭,除财政部原负责人谈到按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则、推进房地产税立法和实施,以及提出按照评估值征收房地产税、适当降低建设交易环节税费负担、逐步建立完善的现代房地产税制度外,并无其他信息透露。
  目前争论涉及房地产税征收目的、开征时间、征收对象、适用税率等多方面,其中征收目的或税收作用,对未来房地产市场走势的影响是最大的,对其他方面也具有决定意义。
  结合国外房地产税征收实践和我国国情,房地产税的作用,一是组织财政收入。这也是大多数国家征收房地产税的基本目的。基于这一目的,征收对象就相对广泛,适用税率普遍较高,年税率一般在房地产评估值的3%左右,成为地方政府财政收入的主要来源。我国未来要实现“土地财政”向土地租税模式过渡,也需要借鉴多数国家的做法。但在目前商品房用地已经收取了土地出让金的情况下,这部分税收则应相应扣除;未来商品房用地若实行年租制,则可以实行租税合一。
房地产市场长期走势受那些政策影响
  三、保障住宅用地使用权平稳续期
  到期住宅建设用地使用权续期与“土地财政”密切关联但又内涵不同,是关系国计民生、影响千家万户的基础性土地制度。2016年4月浙江温州部分到期国有住宅用地续期问题一度引发全国性舆情波动,在相关部门提出“两不一正常”(不需要提出续期申请、不收取相关费用、正常办理交易和登记手续)的过渡性处理办法后暂告平息,但也表明续期问题严重影响群众房地产预期。另外,续期收费与征收房地产税、住宅用地续期与非住宅用地续期、国有住宅用地续期与未来集体住宅用地续期等,也需要及早做好政策衔接。
  四、改革农村土地制度
  自2015年初开始的农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三项试点,从分类开展到统筹推进,目前已进入攻坚阶段。这项改革的最终目标,是建立城乡统一的建设用地市场,实现城乡同地同权同价,促进城乡发展一体化,因此不可避免地会对城市房地产市场产生影响。
  土地征收制度改革的主要任务,是探索缩小土地征收范围,规范土地征收程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制,建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。缩小征地范围是否涉及城镇规划区内成片开发土地特别是房地产用地,目前尚无定论,如果城镇房地产开发用地被排除在公益性用地征收范围之外,那么房地产开发用地的取得方式、取得成本就会发生显著变化,并影响房地产价格和市场分布格局。规范征地程序、提高补偿标准、完善保障机制,也会对房地产开发土地取得期限、成本和后续管理等产生不同程度的影响。

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