最近有很多小伙伴私下咨询我，说想在天津买房，考虑孩子教育，落户等。在深入的聊天中，他们发现很多小伙伴只是单纯的想在天津买房，让孩子上学或者上下班等等。这种想法有时候比较空洞，很容易在没有自己买房想法的情况下随便买房，后期不容易卖出去，或者买了房之后很容易后悔，然后成本会高很多。有的人看好房子咨询合适不合适，发现其实已经限购了。之前的准备和已经做的工作都白费了，这是一件很尴尬的事情。

　　所以在天津买房之前，一定要先了解天津的各方面政策，做一个天津小能手，对我们后期在天津买房或者生活都有好处。那么买房前我们需要提前了解什么呢?大家一起聊聊吧。

　　一、天津的购房政策

　　天津目前还是限购限贷城市，认天津的房产和全国的住房贷款记录，外地户籍家庭最多买一套，本地户籍家庭两套房产后限购，本市离异带为未成年人的以家庭单位计算，首套首付三成，二套首付六成，滨海西区不限购，但是限贷。

　　1、商业贷和公积金贷款：

　　首套房商业贷款LPR利率4.45%，下浮20个基点，利率为4.25%，较之前4.95%的贷款利率下降70个基点，比如贷款100万，每个月少还370元，25年总利息少还11万。二套商业贷款LPR利率4.45%，上浮60个基点，利率为5.05;LPR利率每个月20号调整一次，以每个月具体调整利率为准。

　　公积金贷款利率为3.25%，首套最高贷80万，二套最高贷40万，两种计算公式：首套的公积金余额乘以20倍，二套最高贷公积余额的十倍。第二种：[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。两者所算贷款取最低值。

　　2、因区施策(武清、静海、蓟县、滨海新区)+卖一买一

　　这四个区购房要求有京津冀工作证明或者有滨海居住证即可购房，相当于变相解除限购，静海、蓟县大多以地缘性客群为主，距市区又远，政策变动后没太大波澜，武清主要以北漂客群为主，高考三年学籍加上疫情影响，市场有些惨淡，政策出台后，有项目两天成交90套。

　　卖一买一：手里有多套房产，只要贷款控制在两套以下，在津房置换挂上去，就可以再买一套，利好改善型客户群体。

　　3、海河英才落户和积分落户

　　最近全国各地都出台了不少购房政策，天津也不例外，在天津购房很简单，限制没那么大。主要是户口，大多来天津买房的不仅有房住，还要兼顾孩子上学这块，毕竟没有户口参加不了天津的中考和高考，所以落户很重要，目前落户大致有两种常用的方式：海河英才和积分落户。

　　海河英才：中专、大专、本科及以上都可在天津落户，其中中专和大专需要在天津有社保，对技能证和年龄有限制，技能证和工作范围相吻合。本科落户有无工作都可，不过对外地社保查得严，有外地社保或者国企、事业编落户几乎会被拒。天津本意想留下人才，而不仅仅是孩子。

　　积分落户：相较之前，目前的积分落户宽松很多，学历、社保、公积金、租房、居住证、年龄、技能证等均可积分，由之前140分降低到110分即可落户，京津冀居住证通用，申请条件降低，无入户指标限制，之前140分可以申请，有指标人数限制，实际分值达到150分有可能也落不下来，今年第一期积分落户已经完毕，有1万多人申请通过，最高分830多分，最低分110分就落户成功。积分落户是无学历人群，在天津工作落户的最好的方式。

　　二、天津的教育政策

　　教育是国家之根本，是发展强国之基石。最好的投资就是教育，为了教育不惜花重金从胎教、兴趣班、辅导班、升学班等开始各种培训，使各种差距不断增大。好的越来越好，差得越来越差，但这种投资对于咱们普通人来说会是不菲的开销，为了更好地均衡，通过各种前期的规划，在学前教育、义务教育、大学教育、研究生教育等各个教育阶段进行择校，更好的均衡各种差距所带来的影响。

　　根据全国长期以来的教育情况，天津的教育优势明显，本科升学率在80%，在天津上学10个人中有8个上本科，985、211等重点学校升学率也很高，在全国都是排名前三的位置，甚至能拔头筹。天津本科升学率高，高考考生少，本地高校资源多，招生多，自主命题简单，这也是大家选择的重要原因。

　　1、高中

　　市内六区中考锁区，其他区域中考锁区，意思就是在市内六区中考可以报考市内六区的高中，其他区域的中考生只能报考本区域的高中，比如津南区的考生中考，只能报考津南区的高中。

　　2022年天津高考改革，从2022年开始参加天津高考需要三年高中学籍并实际在天津就读才可以，目前，最晚高一下学期转学还能算三年学籍，可以参加高考。

　　天津的本科升学率很高，但是想要选择一个好的高中，要看一本升学率，决定着孩子能不能考上一所好的大学，想在天津考市内六区前20名的高中，孩子成绩要在520-530分左右才有希望考上。去年中考总分590分，其中包含30分的体育成绩，想考520分以上也不是一件容易的事情。

　　天津除了市内六区的高中就没有好学校了吗?答案肯定不是。

　　除市内六区外，天津其他各区域一中学校，一本升学率也非常高，能考进各区域的一中，踏进一本学校又更近一步。各区一中学校一本升学率75-90%，在市内六区也能排前十。区别是市内六区中考人数少，招生多。各区一中中考人数多，招生名额固定，竞争压力相对大。

　　通过一本升学率就可以看出来，天津市内六区高中也会有差校，并不在少数，这也是源于高中按成绩掐尖录取，好学生都去排名靠前的好学校了，使之好学校越来越好，其他区也一样，好生源都进一中了，但也有特殊教育区域，比如空港、生态城，还有高中建好之后的海教园可期待。

　　2、初中

　　天津教育资源集中在和平区，其次河西、南开，再就是河东、河北、红桥。海教园约等于市内六区，再就是教育特区空港、生态城，最后环城等区域。房价也一样，因为目前教育与房产挂钩。

　　2022年初中改革，总分从之前的590分提高到800分，其中30分的体育成绩提高到40分，来应对高考3+3模式。高考三年学籍的改革后，初中是个大热门，初中是拉开成绩的分水岭，初中教学好，考个好高中自然不是个问题。

　　2020年公民公招、公民同摇以来，不管是重点小学还是普通小学，都有同等的机会通过报志愿进入一所好的初中，初中摇号需要有小学学籍，摇号报志愿也需要一些技巧，不要随便报。除了小升初摇号，初中转学提前了解以下，指标生、小卷考试、体考。

　　1、小学

　　天津的小学入学政策，要求也很简单，就是一个户籍+房子对应一所小学，免试入学，就是说只要你买了学校对应的学区房，就能入学。

　　民办小学入学报名超过招生人数即摇号入学，没有摇上对应的公立小学

　　小学分为重点小学和普通小学，重点小学不接收转学。在天津的学区房指的是每个区的重点小学附近的房子，师资力量强，教学设备好，教学质量高。

　　小学转学一般都是片内统筹分配学校，就近学校哪个学校有名额分配到哪个学校，和平和河西一片小学转学全区统筹，小学转学买房前一定要问好。