几天前，我和一群朋友在开派对，房子是一个注定要讨论的话题。

一个共识是，在当前的房地产市场上，买卖房屋的技术性越来越差，尤其是限购前。

买房人见了就敢买，卖房人练了两天，还敢背几句话骗人买房。

回想几年前，买房的人在滨海住了几年，对每个区域都有很深的了解，之前对自己的实力和需求百分百确定他们敢于开始。

当时是我的愿景，房子是用来住的。

买房还是要做好地理人文，不管是自住还是投资。

今天，我们来谈谈一个项目。从前期规划、拆除、开发到现在已经6年了。

这个项目叫：塘沽Bay.

位于海河岸边的新城地区，与胡家园隔河相望，是故事最多的地区之一塘沽。

严格来说，这个项目是一个历史遗留问题，可以追溯到10年前，当时唐、汉、大港还没有合并。追的时候。

2009年，新城响应原塘沽区政府提出的整个塘沽区号召，参与农村城镇化进程，从政策到民意，响应对一切。年底三区合并，行政部门合并调整。

2011年，中建与新区政府及原塘沽管委会签署合作协议，成立中建新塘公司，负责新城镇农村城镇化工作。

据说国营大力推动引进中建集团，现在老领导已经调职了滨海。

你以为只是农村拆迁，有什么大惊小怪的？

几年前说起这片区域的时候，外地的朋友都不知道新城这个地方也属于塘沽，我也没听说过。听过的人脑海中的印象一定是一角一角。了解更多关于龙达温泉的信息。

其实也不是，下面详细说说这个项目吧。

我觉得叫塘沽Bay 一个项目有点小气。中建的初衷是建设一座城市，从前期规划定位到城市运营，建设一个能够形成自身生态闭环的城市，而不是简单的楼盘。看策划内容，简直就是高端大气！

首先，简单说一下风水学的塘沽wan，提升一些力量。

从风水的角度来看，水的形状在风水中分为“可爱的水”和“无情的水”两种！

亲水包括：内环水、外环水、九曲水。如果你得到九曲流水+内圈环绕的水，那一定是一个完整的图案！如图所示，南瑶半岛（未来大事预留地）呈九曲水+周边水的格局，是风水宝地；有一点点，不过U型的两个角也被水包围了，以后会有很好的发展。

在遇到无情水的水务局之前，我不会详述。

水的形状在风水对大局的影响中至少有30%起决定性作用！

其次，在开发内容和规模方面。

塘沽Bay 的工业研究设计是由一家加拿大公司设计的。总面积21.13平方公里，定位于建设产业集聚、生态宜居的新型小镇。主要分为四个部分，中心都市圈面积约4.3平方公里，东湾生态区面积约2.8平方公里，西银行市区占地约4.2平方公里，项目南侧（天津大道以南）为农业示范带5.5平方公里。

鉴于塘沽的海河景观做得并不好，我个人比较看好距离塘沽湾12公里的海河未来滨江景观（我是一个有生活品味的人），怎么能和南瑶半岛的后备地相呼应，值得期待。不过，南姚半岛作为保留地的具体定位一直不明确。这是个问题。以后塘沽湾建好以后，光秃秃的隔着海河也不好看吧？

此外，区域规划也很有吸引力。在教育方面塘沽房子值得买，塘沽万汇引进了北京蓝天幼儿园和上海路九年一贯制。在医疗和商业规划方面也将取得突破。从孩子上学、养老医疗、娱乐事业等，未来都有不错的发展前景。

从这些方面来看，塘沽wan的发展水平还是挺高的。

不过，从总体上评价塘沽湾的规划，只能说中规中矩，没有太大突破。

2016年，塘沽湾首次登上博鳌地产论坛，探讨“海绵城市”、“智慧城市”、“绿色生态城城市”等一系列城市运营新模式。不过，还要看具体开发完成后的具体结果。

相比之下，我个人对天津大道以南5平方公里的农业示范区很感兴趣。如何玩好这片土地，不显得鸡肋，如何引进产业有新意是关键。从汉沽的农业体验园来看，游戏并不算太成功。农业园区的规划还需要考虑定位和营销模式。所有不是以赚钱为目的的公园都是流氓，这取决于区域经济发展。但是，这里的一些土地是氯碱地。发展特色农业，必须考虑转型成本。当然，作为国企，中建有钱任性，我们也不敢多说~

那么，以现在的建设速度，能快点把塘沽wan拉出来玩吗？

塘沽湾区的开发周期共12年（2014年正式开工，之前的拆迁、手续、后期拖沓）分四期开发。 2016年底，塘沽wan售出3个住宅用地，均位于“启动区”。平均楼面价格仅为每平方米5000。看底价，投资几套可以入手吗？

好好思考，不要那么快。 塘沽万在新镇6个行政村中率先开发了黄圈、南开、登山谷、梁子村。新城和营坊两个村还没有动工。从过去的节奏来看，不要指望在短时间内看到太好看的结果。

最大的问题集中在两个方面：

一个是拆迁，这也是所有房地产开发中最头疼的问题。由于时间、政策、补偿、搬迁规划等条件，具体实施并不顺利。这是一个老生常谈的问题，解释得太详细了。如果你对这方面感兴趣，可以后台私聊。反正每年新城区人大的提案都摆在区领导的办公桌上，依然是疑难杂症的文件夹。而且，最早一批拆迁还没有扔出去。

第二个是土地问题。农村城镇化不等于城市拆迁。如何改变土地所有权是一个难题。随着土地管理更加严格，审批和监管也在不断增加。现有征地拆迁要求，必须以项目为前提，集体土地首先转为国有建设用地，年度指标量化，并注意占补平衡，确保耕地面积不变，建设用地指标只能借用其他地方。但其他地方建设用地指标并不充足。

所以，原定持续到现在的3年项目也有点任性。

有人说，塘沽湾区还是太偏了，工程再好，不接也没用。

现状确实是这样的。如果要从新城到老城就业、就医，只能通过河南路海门大桥、大凉子渡口，开桥。

要想富，先修路。只有彻底改善塘沽湾区的交通，才能更好地连接老城区，完成城市交通环路。连接海河两岸的大桥建设仍存在诸多制约因素，尚需中建与区政府的协调配合。不过，这只是时间问题。

接下来说说塘沽湾的位置，项目规划和交通。

如下图，就距离而言塘沽房子哪里值得买，直线塘沽老城区和中央商务区（大沽花也在这里）不远，ofo小黄车就够了。与海河教育园的房子相比，对于在塘沽、香螺湾或开发区工作的青少年来说，塘沽湾是否比海河教育园更现实？

项目规划交通网络如下。未来，西中环和西外环，连接塘沽湾与海河北老城区，东西交通跨海河连接南姚半岛还有令人兴奋的亮点。

另外，规划中的Z1线也会经过塘沽湾，这也是一大优势，足以让这个区域焕发活力。值得一提的是，在塘沽湾的交通规划中，水路交通也将纳入日常生活。没体验过的可以去大凉子渡口一试。如果你说你没有感觉，那只能说明你对生活没有兴趣。

目前，塘沽湾的规划还在纸上，整体进展还处于起步阶段。部分土地正在进行土地整理，项目也在土地招商中。

片区房屋方面，紫峰园黄泉村、南开村拆迁房屋已按商品房建设规范竣工验收，产权70年。一些村民也搬迁了。但要完成这本书还需要一些时间。此外，现区还有一些2002年至2005年建成的小型物业楼（新园小区、金泉里），目前地块周边没有新房项目在售在售。

说说这个项目的实际坑，怎么填才是关键。

(一）最大的问题是时间

相对于现在的塘沽老城和开发区，新城在人们的印象中属于偏远地区。新城的姑娘宁愿嫁给海河以北，也不愿留在海河以南，主要是两岸经济水平不在一条线上。

谁都知道人口是经济发展的动力，却不知道这会不会是第二个前响螺湾？筑巢引凤，筑巢，凤不引。如果未来香洛湾有发展，塘沽wan在这里接受部分流量也不是不可能。但目前新区总人口约260万，塘沽湾规划人口15万，新城现有常住人口3.4万。通过计算可以知道需要介绍多少人。而且，土地建设指标的不足也需要时间来弥补。因此，塘沽湾整个区域的发展还有很长的路要走，至少在未来8-10年内。

(二）大沽搬迁问题

总之，不是三五年就能搬的。你不是说2017年搬家吗？你不是说你必须买断你的资历吗？在环保方面，大沽花搬出后，考虑到胡家园的气体污染问题，三公里范围内是否存在地下水、土壤、空气等污染，这就需要专业机构进行环评。

过去我们经常听到的是，地段为王，买房就是买地段。意思很容易理解。

房子本身的价值其实是很低的，除了土地、建筑安装、税收等等，东西并不多。

塘沽老城里一栋破旧的房子，外面看起来像乱七八糟的斑驳墙。但是这样的房子单价是3万平方米。

因为它的位置，所以物有所值。

周边工作机会、公共交通、学校、医院等都包含在20000+单价内。

但是，选址是一种有毒的教育，因为有一个城市发展的生命周期。手数的价值会随着时间而改变。

一个不被看好的地段会因为一些有利的因素而迅速升值，成为一个好的地段。

就像生态城，如果是812之前（这不是好事，例子不妥），生态城也被人们称为鬼城，没人买房宝龙城的 6000 人。

随着中央商务区政策的进一步实施，各种项目陆续开工。响螺湾原本被称为鬼城，如今却依然难觅居所。

所以，它一直是每个人的好地方。由于生命周期的原因，它也不再是最佳位置。

对于投资者来说，核心地段会随着时间推移而转移，新地段的核心需要培育。找笋，就是了解正在培育的核心区。从很小的时候就开始了，过了一段时间必然会暴涨。

坦率地说，这是一个视角问题。不是你可以跟随最好的人。嚣张跋扈的老国王，心情很郁闷。你不必为了加入他而出卖自己。您需要专注于成长中的王储并开始投资。

现在看来塘沽房子哪里值得买，开发区和老城区发展很快，很受欢迎，但三十年河东塘沽房子值得买，三十年河西，塘沽湾只需要时间，那里仍然是预期的。