如果你买房自住，房价的涨跌虽然与人关系不大，但与你的名义资产有多少有关；起起落落是密切相关的。但是如果真的要卖房子，就涉及到能不能及时卖掉的问题。

今年9月10日，一则天津房价下跌的消息被刷屏，惊心动魄的天津房价：1平米跌5000元，两周跌72万，又回落两周后到 4 年前。另有报道称，相比2018年的最高点，天津房价普遍跌幅在30%以上，一栋房子跌一百万是正常的，可谓惊心动魄。

最新报告显示，天津新房去库存周期长达28.2个月天津房价下降百分之三十，远高于全市12-18个月的合理去库存周期。被称为“房子卖不出去的天津”。. 根据中国金融与经济战略研究所住房大数据项目组发布的《中国住房大数据分析报告（2020）--城市房价预警与房地产企业品牌价值测度》）报告中国社科院，截至2020年10月，天津房价与2017年3月的历史新高相比，跌幅高达21.8%。

另据报道，天津业主降价10万或20万的情况并不少见。有部分业主在天开区230平方米改良高级房津南开始挂牌750万元，一路降价。前后降价17次，降价已达130万元，如今已达620万元。袁还是没有卖出去。

为什么天津房价特别是二手房价格会出现这样的情况？给我们的三个教训是什么？

第一个启示是，一个城市的房价水平和住房投资价值与城市的经济发展水平密切相关。住房投资应考虑城市经济发展的大因素

过去，人们经常听说买房最重要的三个因素：地段、地段或地段。与位置同等重要的三个主要因素是：城市、城市或城市。

尽管我国整体房价并未出现下降趋势，但相反，大部分城市仍处于房价上涨趋势之下。更重要的是，全国房价已经进入万元时代，这表明我国房价整体还在上涨。. 但这并不意味着个别城市和个别城市的个别地段房价不会出现下降趋势。

今年以来，3万元左右在鹤岗买房，7万元在云南个旧买房，2万套房在辽宁阜新复出，刷屏一次次刷新，引发网友热议。公众的惊喜。可惜的是，天津也出现在房价下跌的城市名单中。

国家统计局公布的70个城市房价数据显示，2020年1月至11月中旬，天津新房数据仅维持7个月不超过1%的小幅上涨，其他 4 个月环比下降。从二手房的数据来看，天津二手房的成交价格虽然没有明显下降，但已经连续11个月同比小幅下跌。

天津房价的下降趋势与天津的经济环境和经济状况相适应。近日，关于南北经济差距被夸大的结论再次引发热议。事件起因是2020年三季度中国城市经济问题排名。综合数据显示，在今年三季度中国经济总量前十名的城市中，北京成为唯一留在中国的北方城市。前十名单。天津作为北方重镇、三个直辖市之一，首次跌出前十，排名第11位。这表明天津的经济竞争力和发展能力相对减弱。

从经济总量的增长来看，从2005-2015这10年天津的GDP总量和增速来看，2015年天津的GDP总量为16538.19，同比增长9. 3%。无论是经济总量还是经济增长速度都无法与北京相提并论。2019年天津GDP增速4.8%，比北京低1.4个百分点。2019年，天津的国内生产总值（GDP）仅为14104.28亿元，不到北京的一半。

从这个经济增长能力和经济总量来看，天津的房价没有经济发展的支撑。下降趋势可能是经济活力的反映。

第二个重大启示，城市人口的流入和流出，不仅是城市活力和吸引力的重要体现，也是城市房价的重要体现

12月大年三十之际，四大城市推出史上“最轻松”的聚居地，不知道该是激动还是惊喜！福州落户“零门槛”，广州、青岛两大城市大专学历即可落户，再次刷新了人们对户籍制度的底层思考。

之所以近年来各地频频出台落户新政策，根本上是城市人才战略的延续，从二线城市渗透到省会城市和一线城市。城市人才竞争的重点仍然是大学毕业生，这些大学毕业生代表着最具活力的人才，也是未来更多的高技能人才。部分城市的零门槛政策不仅体现在大城市对人才的渴求，还体现在大城市对人口的进一步渴求。

根据世界货币基金组织的预测，相信中国南北经济差距将进一步拉大。2010年，南方地区GDP占总量的比重约为75%，南北经济差距将进一步拉大。南北经济差距拉大不仅是人口流入流出的原因，也是人口流入流出的结果。城市人口的流入和流出，除了城市人才竞争和人口红利经济，对未来城市房价的影响或许也更为重要。

从支撑房价的人口流入来看，毕竟人口外流才是房价下跌的主要原因。全国已经有12个城市房价低于10万元，2万元、7万元的房子经常出现在各种新闻中。

从天津常住人口来看，天津常住人口增幅从2011年的56.7万下降到2016年的2.4万，2019年常住人口仅增加2.23万；截至2019年底，天津市常住人口1561.83万，比上年末增加2.23万。其中外来人口499.01万，占全市常住人口的32.0%。年末全市户籍人口1108.18万。

据最新统计，8个省会城市人口超过1000万，具体为：成都1658.10000、广州1530.590000、武汉1121.20000、石家庄110< @3.12万，哈尔滨1076.3万，杭州1036万，郑州1035.2万，西安1020.35万。天津的人口几乎与八个省会城市相当。

人口流入不足，自然会导致房屋收购不足，自然会导致二手房下降。天津新房价格开始普遍下跌，二手房业主不得不降价，而那些购买改良大户型的买家会加剧观望情绪的积累。这就是 天津房价 堕落的现实。

第三个重大启示，天津二手房价格下跌难卖的现状告诉我们，投资住房要靠城市住房去库存压力的能力

我们以前看到一些北京人在山东买海景房，想降价却找不到买家。2万元出手。原因当然是人口流入不畅，购买活力不足。同时，更重要的是说明城市住房库存压力越来越大。

有数据显示，与人口相近的深圳和天津这两个城市相比，天津2016年新房供应量为23万套，2016-2018年深圳新房供应量4.04万套，2.580,000套和2.940,000套，三年累计增加9.560,000套，2016年天津住房供应量相当于2.深圳3的4倍-年供应。可见，天津房市供过于求应该是房价下跌的重要原因。

今年9月天津房价下降百分之三十，某研究院对全国30个重点城市商品房市场的监测数据显示，天津商品房库存面积达3632万平方米。在中国，天津的房屋库存仍然是最高的，也是唯一一个库存规模超过3000万平方米的城市。

大量二手房挂牌增加了住房库存压力，但与此同时，需求却没有增加甚至可能下降，导致天津住房供需出现剪刀差。数据显示，天津目前的在售二手房成交量超过14万套，而目前天津二手房市场的日成交量只有100套左右，即使二手房已经挂牌了，按照现在的成交进度，也需要<@3.8年时间消化，而且这还不包括那些即将挂牌出售的房子，导致二手明显供过于求房产市场。

房价下跌似乎并不是天津房主遇到的真正问题，真正的问题是至少要等两年才能卖掉自己的房子。天津二手房市场陷入降价无市场的困境，这将给我们更多的关注和启发。(七剑)图片来自网络