不出意外的话，2023年，西青一定会出意外。

成交均价，涨！

如此狂妄的结论，何以见得？勇气何来？

先看下西青楼市2022年的表现。

2022年，西青新房成交均价24310元/平米。

2万4？这是环城的既视感吗？

市区弟兄们看了都汗颜。

比东丽、津南、北辰，高了将近1万/平米。

“新市区”的头衔，西青拿的稳稳的。

比2021年呢？不好意思，成交均价竟然持平。

楼市一片阴霾，有的区跌的都找不着北了，西青真刚啊，岿然不动。

不要低头天津现在的房价，王冠会掉。

环城一哥，果然是铁打的。

成交量呢？随行就市。

2022年西青新房成交65万平米，比2021年掉了4成。

全市总量也掉了4成，胳膊再粗也拧不过大腿。

但西青2022年开启了去库存，供应量只有53万平米。

里外里净去化了12万平米。

为什么西青成交均价没跌呢？

❶没走“以价换量”的路子

一整年，西青都没怎么扑腾，以至于存在感都不强。

北辰、津南闹的比较欢。

西青基本默默看着，“请开始你们的表演”。

直到年底，万科翡翠大道、嘉和，以及南站俩盘才绷不住，降了一波。

保利和光尘樾、金地艺墅家、绿城水西雲庐、柳岸晓风……几乎都没降价，仅是常规特惠。

高傲的西青，不羁的房价。

西青是环城最特殊的区，由一个个“小城市”组成。

高端改善、市区外溢普改、刚需，各组团之间，互不冲突。

不同买房人，拿着总价预算，按图索骥。

不像北辰、津南，总价150万，哪哪都能买到，只能相互扔炮弹。

西青各组团可以和睦相处，不打价格战。

❷“新市区”真有劲儿

西青签约均价在2万5以上的新盘，竟然成交25万平米，占整体成交量38%。

绿城水西雲庐，签约388套，成交均价将近4万。

格调初晴，签约155套，成交均价4万5。

龙湖天曜，签约206套，成交均价4万……

“新市区”的这三大天王，把西青均价顶住了。

还有一位骨灰级王者——美墅金岛。

全年成交9套，成交单价7万3，一套也就……4000多万吧。

那为什么西青成交量跌了呢？

❶北辰、津南抢跑了

10月，北辰、津南以首创为领头羊，房价跳水。

不是说好了年底大战么？怎么抢跑了？

抢跑就抢量，蛋糕有限，分流西青的成交量。

而西青又没跟着跳水，量肯定要降的。

❷市区也来抢份额

红桥、河东，都出现“市区环城价”。

特别是红桥，跟西青当面锣对面鼓的干上了。

宾水西PK双环邨、水西PK铃铛阁……

尤其对于刚需来说，能进市区就不看环城了。

❸新天津人来不了

疫情原因，楼市没有增量，宾水西、南站受重创。

楼市从不会雨露均沾，也无法达成共同富裕。

虽然整体均价持平，但分化不可避免。

2022年，西青哪些新盘卖的还不错？

前5名，成交量都在300套以上。

大学城，依旧是流量王。

TOP5中，4个都来自大学城。

第一名，保利和光尘樾，成交499套。

跟2021年比，量可是差飞了，但它有个被放大的优势——安全。

其实没怎么降价，大家也不觉得它便宜。

但受暴雷潮影响，格外信任央企，不是为产品买单，是为安全买单。

万科翡翠大道年底冲量，最后俩月卖了全年1/3的量。

美的旭辉翰悦府，主要靠高层、小高层走量。

现在只剩洋房，冲不动了，改善更在乎品牌和产品。

绿城水西雲庐太牛X了，西青第三名。

年度狠角色，一枝独秀。

签约388套，人家套均价570万啊，跟别人都不是一个赛道。

凭一己之力，靠产品拉动一个板块，就冲这个得给绿城点赞。

绿城水西雲庐

西青的改善市场很稳定，因为南开豪宅化不可逆。

明年水西板块继续冲量。

金地水西印、城投水西地块，都要入市了。

水西很有可能闯进全市前十，与新梅江掰掰手腕。

金地水西印

排在5-10名的，成交量都在200-300套，这是西青第二梯队。

第三梯队，成交量就低于200套了。

2022年，是南站的转折点——熄火。

拿到了“又惨又虐”的剧本，疫情把北漂儿挡在门外，“口粮断了”。

等了一年天津现在的房价，是真没人买啊。

实在绷不住了，降价吧，俩盘都降到1万5。

刚降完，防疫就松绑了，北漂儿们集中涌入……

只能说，这俩盘……“降的真是时候”。

“疯狂扫货”后，招商1872没有小户型了，整盘没签约的就剩185套。

金融街金悦府82的小户型要涨价，整盘也还剩200来套。

春节后，南站房价必涨，上半年基本清盘。

---------------

中北镇今年有危机。

翡翠嘉和体量很大，年底也降了一波，成绩还不错，签约296套。

但大户型改善的流速，还是比较低。

万卉路地块，至今都没定下来谁代建，启动较慢；曹庄北地块，会更慢。

关键是水西启动了。

金地水西印、城投水西地块，妥妥截胡中北镇改善。

前有狼，后有虎。

环内的绿城桂语映月预计年中预示，对中北镇又是一个“打击”。

中北西的俩盘，可算是媳妇熬成婆。

中骏悦景湾、龙湖春江悦茗都卖的差不多了。

基本是杨柳青的人来买。

刚开始想打中北镇的概念，是真没人认啊，市区外溢也是真不去啊。

今年杨柳青终于有新盘了，也是十年来第一个。

金地代建，久旱逢甘霖，中北西短期也不会再卖地了。

---------------

大寺板块的认可度，还是不够高。

突然出现偏高端的改善盘，有点儿骑虎难下。

绿城柳岸晓风，全年签约275套，相当不错了。

完全靠产品溢价，比别人贵，但比别人卖的好。

其实挺难的，这需要坚持，还好是绿城。

---------------

梅江的两个高端盘，发挥稳定。

龙湖天曜签约206套，第十名，基本清盘了。

梅江壹号院倒下对它是“助攻”。

格调初晴全年签约155套，叠拼别墅依旧一房难求，2022年底已交付。

不过，2023年，水西板块的高端产品，与梅江也会“正面刚”。

格调初晴

2022年榜单，除了绿城外其它都是新面孔。

2023年，西青终于有新供应了。

金地水西印、城投水西地块、中北镇万卉路地块、金地李七庄地块、金地杨柳青地块，5个新盘将入市补仓。

土地市场也会上量，至少水西板块还将继续出让新地。

也就是说，2023年，改善将成为西青的主场。

而低价刚需盘，面临出清，比如南站、中北西。

这就可以解释开头的结论——

2023年，西青新房均价将结构性上涨。

在“回归核心区”这个维度，西青有优势。

它与市区接壤面积最大，城区化的完善度也最高。

所以，改善市场能跑出增量。

同时，新天津人补偿性买房，刚需、刚改成交量也会上涨。

2023年，西青将夺回失去的一年，量价齐涨！