新生儿童减少后，天津这四类房子未来会更加保值增值！

今天看到一张新生孩子出生人口数据，值得关注，最近很多客户也在纠结，现在天津的学区房价格那么高，到底还能不能买学区房，未来孩子越来越少，自己会不会成为接盘侠。

今天看到这个数据，着实有点焦虑，毕竟自己还指望了卖房养家，需求都减少了，成交和收入都会减少，不过对于大部分没有买房的客户来说，后期在天津买什么房子能够保值增值，这个才是最重要的。

1.首先是学区房

不要担心买贵了没人接盘，虽然总体人口下降，但是二胎三胎家庭会越来越多，一套房几个孩子都能用到，划算！另外在天津，学区房的价格并不是都好的，离谱，咬咬牙，河西南开的学区还是能够得到的，我说的是门槛。

这不河西区二月二手房成交数据出来，学区房的成交量在片区靠前，你要理解，父母之爱子，会不顾一切努力提供更好的教育给他们，同为家长，深有同感。

关于天津的学区房介绍，大家也可以再回顾一下之前的文章，这里只说一下大概学校，和平重点，普小都没有问题，河西台湾路，上海道，闽候路，师大二附小，河西中心，和一些集团化办学的分校，南开中营，五马路，南开中心，南开实验学校。

都是买完不用担心出手的问题，预算够，买就行了，尤其是一室门槛房，每年上学季，都是一室成交季。

记住在天津，学区房永远都是硬通货！

2.市区品质改善盘

2022年市区各区销售冠军楼盘，基本都被中海拿下，本着拿好地，盖好房，卖好价的策略，深得天津改善客群的需求。

各区里，万科，格调，保利，绿城，融创，招商，中海系改善二手房都有着不错的成交和需求量。

如果还可以稍微带点学区，学片，基本就是无懈可击的产品了，今年南开，河西的新房，都自带学区光环，市场不会差，包括很多客群，想兼顾自住和上学，一步到位来个新房，次新房，需求量越来越多，毕竟未来的年轻人，不喜欢老破小是真的！

3.市区是保险的购房底线

人往市区走，饼往郊区画，天津目前还是以市区为主，郊区为辅的发展方向，市区集中了最好的教育，医疗和大量商业，就业，购房需求也是最多的，天津的鬼城小区不少，但是主要集中在远郊。

最近聊中考比较多，现在很多家长二套，学区都在往市区买，中考一定是一个最重要的环节，很多家长也马虎不得，所以买市区的房子，不仅仅是自住还有上学。

很多人会发展，市区郊区一路之隔，差一两万但是还是买市区的多一些，二手房成交数据显示，市区二手远高于郊区。

物以稀为贵，市区的土地有限，新房选择性不多，所以能选择的不多，环城和远郊没几年就来个规划，来个新区，但是人口却在流出，想明白这些道理。

也就明白了我一直在强调的，能买市区不买环城，能买环城不买远郊。

而目前市区的房价你说贵吧，和平是真贵，你要说便宜吧，红桥，河北的老小区还真便宜，预算不多的，也一直在提示大家，能买市区老破小，不买郊区远大新。

不知道这几年你们怎么选的，结果满意吗，房子住上了吗，用上了吗？

4.郊区里核心区域和带学区的地铁房

如果预算不多，还想买新房，次新房，环城和远郊也是不得不考虑的区域，但是并不是所有的区域都值得买，本身就是老城区，带学区带地铁的项目也是可以考虑，毕竟市区的二手房有些人是不认可的。

这几年爆火的海教园，空港，团泊西，生态城，滨海于家堡，学铁商，满足学铁，基本都价格稳住了，二手房还有人接盘。

买房之前要考虑卖的时候，虽然有时候，价格是最大原因，不过谁都想多赚点或者少赔点。

上学的时候，一直在教育我们要脚踏实地，买房也是一样，天上掉馅饼的事很少，非专业的人要学习或者相信专业的建议，才不会走错。

我现在很喜欢和自己的客户沟通，大家或多或少都做过功课，思路和需求比较明确了，买房就比较简单，也不会出错，但是遇到一些没有做过功课的客户，沟通起来就有点尴尬。

正如之前说的那句话一般：

人总要为自己的认知和思维买单，或早或晚，或多或少，言轻莫劝人，人微莫入众，与同频人同行，与靠谱人做事，但行好事，莫问前程。

河西购房攻略-河西三个片区分析

河西一片

新华中学为一片的佼佼者市重点，海河中学属于区重点，卓群中学和田家炳中学虽然成绩不是很好，但在河西区不是垫底校,新加入的民转公觉明与卓越，底子是之前的私立校自立培杰，招了部分新老师！总体来看：河西一片传统重小比较多、片区内生源较好，稳定性比较强。还有一点河西一片区域不大，学校也相对集中，即使好几个校区的重小通勤不会构成压力、如果预算不多、能接受老破小、打算外地转学到天津参加小升初摇号的、或者初中转学过来的，建议首选一片，河西区一片也是除和平区外，教育资源最好的片区。

河西二片

二片实验中学为领头羊，四十一中为区重点。普小再二片占比较高，在小升初生源上可能跨度较大。成绩上梅江中学比较靠后，因为小升初摇号的时候，要避开这样的垫底学校。梧桐中学这两年逐渐起来，环湖与滨湖可以作为二志愿。不过天津著名的富人区老梅江处于河西二片，从居住环境来说，再加上学校河西中心也是重点，预算在三百左右的，也是可以考虑二片的，毕竟孩子来天津上学，还是需要居住的。现在公民同摇，可以摇号上私立，所以家长们也不要太担心上学的问题。不过随着新梅江的崛起，很多改善客户也都开始购买新梅江板块。

河西三片

三片重点中学为老牌四中和四十二中，在河西区整体公办初中来说处于上游的水平，凭借着优质生源的第二新华近年迅速崛起，口碑与实力共存，处于中上游水平，双水道摇号之下成绩也不错。从公立摇号中签率来说，三片也是有优势的，加上总价更低，近年购买三片的外地家长也越来越多，因为有人不喜欢老破小，三片中一些还迁房项目，就成了大家的首选。还有新梅江板块，新八大里板块，这两年都是市区改善兼顾学区的板块，和平太贵，南开不均衡，河西三片就成了最佳选择。如果预算在400左右起，基本就可以在河西三片，买到一套兼顾自住和学区的房子了。

注意：其中全运村小学直升的第二新华中学值得关注，小升初摇号以后，家长不想再焦虑，九年一贯制的学校成为很多客户的首选。对于学区房预算充足又有居住品质要求的家长来说，也是个不错的选择。

当前城市楼市复苏、动因和持续性研判

2023年春节之后，整体房地产市场强势反弹：百城新房成交同环比涨幅5成，单月规模与去年12月基本持平，前2月累计成交已止跌。部分城市项目来访、去化回升，折扣力度收回、二手房韧性显著好于新房。北京、苏州、杭州等近期土拍明显升温。

究竟当前市场点状复苏还是全面升温，当前各城市回暖情况如何，背后的核心驱动因素有哪些？市场热度是否具备持续上行的可能性？

带着这样的疑问，克而瑞研究中心调研整合了全国二十余个城市机构的深度分析，得出了以下研究结论：

市场止跌企稳，局部点状复苏，成色各不相同天津房子好卖吗?，刚需刚改引领

◇ 京沪供给约束成交放量有限，刚需首置入市支撑市场高热不退

◇ 宁苏汉等依托刚需刚改集中释放，来访、去化稳中有增

◇ 天津刚需、刚改、改善全面回暖，低位盘整后进入需求集中释放期

◇ 郑渝厦刚需客群价格敏感度高，小面积、低总价项目持续热销

◇ 三四线锡常莞徐等改善盘表现优于刚需盘

3-4月小阳春热度大概率维持，热点恒热，城市轮动或将消失

◇ 北京、上海、成都等热点恒热城市预期维稳。

◇广州、武汉等供应高峰将至，3-4月成交仍有上行空间，若后续涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力。

◇长沙、郑州、天津等主力热销项目后续受限供应缩量或错配，回暖持续性存疑。

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无语！现在买新房就像开盲盒

这几年，在北京买新房，就跟开盲盒一样。在最终结果揭晓前，买房人不知可能会踩到那颗雷。

盲盒里开出什么房子来，全凭运气。

昌平南的新盘，命途多舛，又有新盘开始维权了。

在留言网上，有业主留言，对文源府大吐苦水。

“我是建发城建文源府业主，购房时，开发商建发房产未对小区西侧90米内存在铁路用地这一重大不利影响进行告知，刻意隐瞒。规自委公布s2东北环线复线规划，这将直接对文源府居民造成噪音、震动等生活困扰，严重影响身体健康。”

鉴于此，该业主提出两个诉求：

1、要求开发商开放无责无条件退房窗口并赔偿经济损失，并落实到纸面协议，由政府部门监督执行；

2、s2复线西移至小区300米以外并加装全封闭隔音设施，确保不退房的业主后续可以正常生活。”

不管是退房，还是西移300米轻轨，两个操作起来都有难度。

从文源府的销售情况来看，还是不错的。开盘三个月时间，网签量超过三分之一。

受S2线影响的，不只有文源府的准业主们，还有珺和府的准业主们。

之前掏钱付房款的时候，买房人都不知道在距离小区90米远的地方，有一条轻轨线路。轻轨在地上跑，不只有噪音问题，还有震动问题。

对于这种不利事项，开发商在项目红线内外不利因素告知书中，并没有提到说有什么铁路规划。

买这俩小区的，很多是高知群体，他们在买房后自己查阅到了相关规划文件，这才发现小区旁边竟然还要建一条轻轨线路。

2022年7月，昌平公示并批复《北京昌平区生命科学园CP01-0601~0603街区控制性详细规划（街区层面）（2020年—2035年）》规划文件。

从规划图中，清清楚楚的看到，新增的市郊铁路S2线东北环线，距离珺和府、文源府的西侧天津房子好卖吗?，距离不足90米。

这么近的距离，噪音、震动，很难避免

仅不到90米的距离，如果按照规划建设，势必会造成噪音和振动影响。

之前，网上有些好事者，编排段子，把昌平南的两个新盘称为昌平二傻，后来，因为铁路噪音，又加上了珺和府。

不曾想，珺和府之后，还有跟进的楼盘。

现在的买房人，买房实在太不容易了，得处处留意，时时小心。

就算战战兢兢，如履薄冰了，照样还能踩到雷。

最近几年的新盘，硬生生卖出了盲盒的架势。开盘时看到的，跟开盘后拿到的，完全是两码事。

记得以前学计算机的时候，有个概念叫：所见即所得，What You See Is What You Get。

那会没觉得这是什么了不起的技术。

最近几年，北京有大量的房子货不对版、减配，直接变成了：

所见非所得。

这才感悟：

所见即所得，竟然是如此艰难。

北京楼市的买房人，实在太不容易了。

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