一、市场资讯

1.宏观经济

今年以来，天津新房价格如坐过山车，9月下旬开启的降价风潮，改变了天津房价的走向。根据国家统计局公布的数据，今年1-8月天津新房价格连续环比走高，但从9月开始调头向下，9月和10月分别环比下降0.1%和0.5%。

从近三年的新房月平均成交规模来看，天津呈现小幅度的先降后升态势，即使在2020年疫情的困扰下，新房表现依旧较为强劲，仍然保持9000套以上的月平均成交规模，2021年1-10月份天津新房月平均成交套数为9527套，较去年微涨2.7%。进入2021年，年初受春节假期等因素的影响，楼市成交较为冷淡，2月单月成交跌至历史较低水平，3月份迎来传统楼市小阳春，市场缓慢升温，成交表现在4月份升至单月破万档位，连续发力三月后，随着全国范围内楼市调控加码，限购限贷政策收紧，新房虚热现象渐退，成交规模自6月起连续4月下滑，尽管在楼市传统“金九”销售旺季，成交表现却未达预期，但10月天津凭借成交回升态势给予市场一定的信心天津房子二手市场，新房表现脱颖而出。

2.市场政策

2020年，各级主管部门将按照“房子是用来住的、不是用来炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，将进一步坚持调控政策总体不放松，对房地产市场进行有效监管。当前，疫情给经济社会带来了较大的影响，特别是对国际社会的影响存在着很大的不确定性，因此在我国疫情结束后恢复性经济增长中房地产行业将成为重要的支撑行业，政策在保持连续性、一致性、稳定性的基础上，将进一步强调政策的灵活性，各级地方政府将根据因城施策原则及市场变化适度对地方政策进行细调微调，以保持房地产市场的整体稳定。

另外市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是天津房子二手市场，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

二、房地产市场

（一）商品房市场

1.供应分析

从各区域来看，本月滨海新区住宅供应充足，供应面积222.9万㎡，占比70%；环城四区为第二供应梯队，供应面积48.6万㎡，占比15%；远郊区县为第三供应梯队，供应面积31.1万㎡，占比10%；市内六区供应面积最少，为15.2万㎡，占比5%。

2.成交分析

（1）2021年10月天津市商品房各区域成交情况：

通过对2021年10月各区域商品住宅成交情况分析可以看出市内六区和远郊区县、环城四区、滨海新区呈稳重持平。

2021年10月天津市各区域商品房成交情况

2021年10月天津市各区域商品房成交情况

2021年10月天津市各区域商品房成交均价

（2）2021年10月天津市商品房各辖区成交情况：

①市内六区商品房成交情况：

2021年10月天津市市内六区商品房成交情况

2021年10月天津市市内六区商品房成交量情况

②环城四区商品房成交情况：

2021年10月天津市环城四区商品房成交情况

2021年10月天津市环城四区商品房成交情况

③远郊区县商品房成交情况：

2021年10月天津市远郊区县商品房成交情况

2021年10月天津市远郊区县商品房成交情况

④滨海新区商品房成交情况：

2021年10月天津市滨海新区商品房成交情况

2021年10月天津市滨海新区商品房成交情况

（3）2021年10月天津市商品房按面积划分成交情况：

从成交面积方面来看，10月份商品房成交多集中于80-130㎡的户型，其中面积在80-90㎡及90-100㎡户型成交量较高，可见该类户型在10月市场需求更为广泛；而面积在150㎡以上户型则成交量较少，该类户型在市场需求略显匮乏。

2021年10月天津市商品房按面积划分成交情况

2021年10月天津市商品房按面积划分成交情况走势

2021年10月天津市商品房按面积划分成交金额及成交均价情况

（二）二手房市场

1、二手房成交情况：

2021年9、10月天津市二手房成交情况

2020年、2021年10月天津市二手房成交情况

三、总结与展望

总体来说，2021年10月份天津市商品房住宅供应充足，但成交面积、成交金额、成交套数均有所下降，二手房市场活跃，成交套数，成交金额持平微降。

随着海河英才落户政策及买房政策的不断放宽，对楼市来说，这就是新鲜血液，原来有买房计划却迟迟不入市的观望人群也会受此影响加快入市步伐。此外商品房成交价格如何变动，除政策因素外，仍需考虑疫情的不稳定因素，房价未来如何变动仍存在未知数。

（国策研究 刘才晶）

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