天津VS深圳，房价的底层逻辑。

马云说，十年后，房价会像大葱一样。他当然会这么说，他是搞网购的，当然希望大家不要存钱买房，而是把钱花光。

他说的对吗？今天我来对比一下深圳和天津的房价，告诉大家买房的基本逻辑。之所以选择这两个城市，是因为深圳的房价在过去五年翻了一番，而天津今年的房价已经回落到五年前的水平。

天津的衰落让我吃惊，因为从生活的角度来看，天津是一个非常宜居的地方。基础设施堪比一线，高考难度全国最低，上985比北京更容易。与天津的录取率相比，那些外地的学区都更年轻。医疗和交通建设非常好。需要半个小时。

但在这样一个城市，目前住宅库存面积高达3600万平方米，是所有一二线城市中库存最高的城市，也是唯一一个超过3000万平方米的城市。 新房卖房子需要几个月的时间。在天津卖房子需要将近三年的时间。销售速度全国第二低，仅高于大连。

看这张图，今年上半年，天津是唯一一个房价下跌近30%的大城市。这是对住房需求的回应，而不是投机。

2019年，天津60%的地方财政收入来自房地产，其GDP的五分之一来自房地产，位居全国第二。因此，房价下跌对地方政府的收入影响很大。

地价降下来了。为了维持收入，不得不出售更多的土地。 2019年天津土地出让量位居主要城市第一。

2019

而且出售的土地大部分是住宅用地，住宅总面积1459万平方米，这意味着未来几年，在天津现有库存的基础上，将有大量的新的楼盘上市，不着急买房的可以再等一会儿。

那么深圳到底卖了多少住宅用地？ 45万平方米，连天津的几分之一，今年还会继续减少。

看到这里，我们似乎得出了一个结论，深圳的土地少，天津的土地多，土地供应决定房价。然而，深圳真的少吗？这是一个得分手。今年一季度，深圳写字楼空置率高达24.6%。前海写字楼空置率达66%，三分之二的写字楼空置无法出租，商业用地严重过剩。

这样，深圳仍在全力打造写字楼，未来五年新增507万平方米。很明显天津房价为什么这么低，写字楼要降到白菜价了。现在光鲜亮丽的写字楼租金比隔壁破旧小区的租金还要便宜。

新房一上市就卖光了，价格不断上涨，商业办公空间供应无限。这就是深圳模式。

这种模式根本不打算让普通人在深圳生活。深圳建城40年，居民平均年龄只有33岁。这种模式将如何影响普通人的生活？跟着我看完整集。

都说深圳房价高，但是当地的财政收入根本不靠房地产，所以房价高不是因为你有钱买房，而是因为没有想要你买它。

对于城市来说，人才越多越好，但这并不意味着人口越多越好。养老和教育都是花钱不赚钱的地方。深圳这么有钱，却没有名牌大学，名牌医院。教育和医疗都比不上天津。深圳的资源投在哪里？

你可能不知道深圳对企业有多慷慨。就在今年，深圳一次吸引了100多个项目，包括西门子深圳中心、小米国际总部、字节跳动大湾区总部、复星科学城等。为了吸引这些大公司，深圳拿出了30平方公里土地。

这是什么概念？上海的面积是深圳的两倍多，“十三五”期间上海工业用地总面积不到30平方公里。至于腾讯在深圳建新总部的用地，每平方米仅4000元，附近住宅楼面价为72000平方米。

这说明深圳的土地根本不是用来卖钱的，而是用来给企业做人情的。价格低廉，这样的爱情一文不值。土地全部用于办企业，房屋较少。近十年，深圳住宅用地总面积仅为431.5万平方米，在全国103个城市中排名第四，不到北京、上海的十分之一。的二十分之一。

8月一个月，国家连续召开3次高标准房地产会议，多次强调不炒房，控制房价暴涨，深圳每次参加会议都被抓。

其实深圳也挺冤的。它与其他城市不同。深圳看重的不是卖地的那点小钱。它把有限的土地全部先给企业，用白菜价的总部大楼和免费的办公楼吸引大小企业的总部。

公司越多，人才越多，生意做的越多，交的税就越多。出售的少量土地只是腾讯、华为、平安、招商局和万科缴纳的税款的一小部分。 .

这也是深圳普通商品房很少的原因。共有住房1065万套，其中三分之二为城中村和工厂宿舍。都是只能租不能卖的房子。剩下的很多房子都是豪宅，用来捆绑企业高管，所以深圳的几千万豪宅并不便宜，但每次开张都被抢购一空，因为这些房子还有成长空间，可以被视为高管安居乐业的地方。辅助服务。

员工是先租房，如果他们能买得起房子就留下来。深圳非常欢迎你，因为房价筛选出了精英。

深圳不是自己建名校，而是全国各地人才争相建设，每年新增40万到50万人。当地劳动力比例高达85%，个个年轻力壮，不需要消耗太多医疗资源。所以，深圳有信心不建大学、医院、疗养院，也不考虑宜居问题。

网上那些说房地产不能算是支柱产业的人，看看深圳的例子吧。他们不仅不关心房地产，他们甚至不想卖给你房子，但你买不起房子。深圳模式全面推广，哪里都买不起房。相反，天津有良好的基础设施和便宜的房子。网友也说他经济不好，工资低。

你不可能得到所有的好处。你必须弄清楚你想要过什么样的生活。房价下跌的地方还能买吗？

如果房价下跌，你买不起房子。以天津为例。如前所述，天津是一个非常适合居住的城市，拥有可靠的医学教育和基础设施，但房价却持续下跌。

我之前说过，任何希望房价暴跌的人要么是愚蠢的，要么是坏人。因为房价暴跌的后果，大家手中的资产都会急剧贬值。银行害怕坏账，所以他们会开始贷款。没有银行的支持，企业将无法自给自足，随之而来的是裁员和失业，就像2008年的美国一样，整个社会都倒霉了。

房地产最好的情况是没有泡沫，其次是保持泡沫。一旦出现泡沫，就像我们现在一样，它决不能破灭。爆发是硬着陆，这是最坏的情况。后果是指日本过去的 30 年。

房价正在下跌，而您认为自己买得起房子。但实际上，房价低，卖地也没有收入。地方政府没有钱支持建设，没有钱支持企业，没有钱吸引人才。没有这些东西，你买的房子只是一堆钢筋混凝土，你根本不会去那里。住，如果你只需要一个水泥箱，郊区和农村有那么多便宜的房子，没有人买。

现在交通越来越发达，房价不能再跌了。天津至北京的高铁开通。到北京只需半小时，比在北京通勤方便。本来想承接一些北京溢出来的人才和产业，结果却被吸走了很多人。

在中国的未来，城市之间，强者会吃掉弱者。落后城市交通越发达，人走得越快。高速火车和飞机是稻草。吸管越粗，发达地区人口越快。例如，湖北荆州高铁开通后，成为全国人口外流最严重的城市之一。还有随州、潜江、山东枣庄、重庆涪陵。在高铁通车前，这些地方的经济增速可能会超过全省平均水平。但有了高铁，经济开始落后。是因为当地的产业和人才本来就形影不离，都是在交通便利后才离开的。

因此，我非常看好武汉、郑州、成都等区域中心城市的房价。这些地方虽然不是最发达的，但离他很远。他是周围唯一一个吸别人的人，没有人能吸。它。

说回天津，这个级别的城市在2018年启动了海河人才计划，几乎是零门槛吸引人才。结果近两年每年只新增2万人，三年总人口增长仍为负数。

相比上半年我们提到的深圳模式，天津的房价已经降下来了，生活很宜居，但工资却很低。这是你想要的结果吗？

深圳精英模式和天津宜居模式哪个更适合你，每个人都有自己的判断。

我会继续告诉你更多关于房价和赚钱的秘密。我是闻一飞，关注我，值得。

2015年，深圳市制定了“十三五”城市建设和土地利用规划（2016-2020））：

图：深圳近十年各类土地成交面积，来源：证券时报·数据宝

参考资料及数据来源：1.深圳有两个空缺：千万豪宅被抢，几百万只需要卖掉

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