江门开平龙东片区5宗地块终止出让、中山南头3宗地块流拍、广州白云花都2宗宅地叫停出让……一向被看涨的大湾区地市最近着实有点冷。

作为领头羊的广州，它的地价起伏更是成为观测市场的重要轨迹。

在白云花都两宗宅地叫停后五矿建设 五矿地产，羊城地市并没有因此沉寂。11月22日，黄埔成交了近百亿的大单，广州地铁、五矿大手笔分食萝岗和黄埔区茅岗路两宗地块，总揽金87亿元，其中广州地铁摘得的萝岗车辆段地块成交价为76.24亿元，一举刷新广州今年最贵地块价格。

单从成交金额来看，这次的土拍颇有些气势汹汹，放在日渐降温的楼市来看确实抢眼。但究其细节，底价成交、再入羊城、轨道物业模式等等，或许才是值得考究的亮点。

五矿再入羊城

两宗地块里，茅岗路地块被北京盛世广业投资管理有限公司以10.9亿元底价摘得，折合楼面价约为2.08万元/平方米，这也是黄埔老城区近三年来出让的唯一一宗宅地。

黄埔区茅岗路地块坐落天河和黄埔区交界处，具体位于黄埔区茅岗路以东、坑田路以北，地块用途为二类居住用地，占地面积2.05万平方米，可建设面积1.38万平米，计算容积率建筑面积不大于5.25万平方米。

根据地块出让文件，黄埔区茅岗路地块受让人须采用装配式建筑的建造方式。此外，地块还需配建2160平方米的9班幼儿园、1000平方米党群服务站以及1700平方米商业服务设施等社区配套。

值得一提的是，该地块与茅岗路以西的富力茅岗村旧改项目仅一路之隔。茅岗村旧改整体占地79.55公顷，是目前广州市“三旧”改造项目中最大的一个，整体规模相当于琶洲、杨箕、猎德村旧改面积的三倍。

而据观点地产新媒体查阅工商信息获悉，竞得企业的背后股东为五矿地产。提起五矿，不由得想起其当年在广州一举拿下的番禺新地王项目，彼时也是五矿首次落子广州。

2016年11月25日，五矿以3.29亿元+6750平方米配建面积摘得番禺南村镇地块，折合楼面价高达3.07万元/平方米，刷新番禺楼面价纪录。根据当时五矿官网介绍，番禺草堂村地块将打造为高端低密度别墅项目。

据悉，项目目前暂定案名为“五矿万樾台”。规划显示，五矿万樾台占地面积3.07万平方米，项目规划建设约160-190平方米联排别墅和约200-250平方米的双拼别墅，住宅容积率仅0.6，规划打造58套纯别墅社区。

由于项目距离番禺万博CBD商务区约5公里，加上容积率低、绿地面积多达42％、背靠自然山体等等条件，五矿万樾台被业界称作将是未来番禺的“10万+”住宅项目。

公开资料显示，五矿万樾台预计总投资5.81亿元，总工期395日，预期将在年底或明年初入市。

另悉，五矿地产还在今年7月份宣布，将斥1.95亿元收购广州一住宅项目10%股本，项目地盘面积约56926平方米。五矿地产表示，收购将为公司带来多项商业利益(包括增加及扩大集团于中国的房地产发展项目投资)。

广铁的土地大单

再看另一宗地块，黄埔区萝岗车辆段地块包含、、三个编号地块，位于黄埔区开创大道以南，土地用途为二类居住用地、中小学用地、交通场站用地，总用地面积31.24万平米，可建设面积28.29万平米。

该地块由广州地铁以76.24亿元的总价斩获五矿建设 五矿地产，折合楼面价约为1.44万元/平方米，这也是今年广州出让面积最大、总价最高的地块。

从出让条件看，这宗地仿佛为广州地铁“量身打造”——地块要求竞买人须具有10年以上地铁线网（地铁线网是指3条或以上地铁线路）建设、运营、管理经验；竞得人须按规划要求配建地块内的初中、小学、幼儿园等公共设施。除此外，还须自持不低于10.6万平方米建筑面积的住宅用于租赁住房。

有趣的是，加上此次广州地铁收入囊中的萝岗车辆段地块，广州近两年成交总价前三的地块均是地铁上盖地块，且竞得企业也都是广州地铁。

此次竞得的萝岗车辆段总价排行第二，第一的是广铁于去年12月1日以132亿元底价摘得的新塘镇13号线官湖车辆段及上盖地块，第三的是广铁于去年11月27日以总价64亿元摘得的番禺钟村地铁上盖地块。

按此计算，广州地铁近两年已斥资超300亿在广州土地市场拿地。有市场人士指出，广铁这样的举动是在实践推进“轨道+物业”的开发模式。

据悉，在建设造价高昂的轨道项目过程中，如果仅靠轨道带来的人流、车费并不足以获得足够的盈利，从而来支付轨道本身的建设、运营成本。

而近几年不断兴起的类似于“轨道+物业”的模式，则把轨道交通投资建设和沿线土地开发升值紧扣在一起，利用物业开发回售的增值部分，从而填补轨道项目的资金缺口，达到客观的收入。

“如果是一个地铁公司全部参与进来，所有地铁设计、技术的问题，都可以更专业地跟楼盘开发商探讨出一个圆满的解决方案。我们先打桩，后打隧道；打了这个桩之后，建了这个上盖，就可以有前期的收入，下面再修地铁的时候，可以产生补贴，这个融资压力就减低了。”香港地铁地产部董事邓智辉对观点地产新媒体表示。

邓智辉进一步指出，地铁公司整体来发展类似的“地铁+物业”项目，相比一个独立的发展商去地铁上盖拿一个项目，显然是更具有开发运营优势。

同时，广州地铁的频繁拿或许也说明广州目前有一定的轨道物业开发资源。根据广州城市总体规划显示，至2035年广州城市轨道网络达2000公里，为目前的5倍，这在一定程度上表明将产生大量的城市更新和轨道物业的开发。

另据广州地铁官网显示，目前广铁计划开发的项目有燕塘、北京路、一德路等，还有四号线南沙停车场、六号线萝岗车辆段、八号线白云湖车辆段等7个车辆段上盖物业，计划兴建物业面积超过500万平方米。

可以预见，未来广州地铁还将继续实践轨道+物业模式。而据消息披露，广州地铁拿下地块后或将引入越秀地产等开发商进行物业开发。

这样的猜想非无迹可寻。早在2016年，广州地铁便先后和越秀集团、珠江实业集团签署战略合作协议，并成立了广州轨道交通城市更新基金，以“基金+轨道+物业”模式推进轨道＋物业发展。

值得一提的，越秀集团与广州地铁集团签订协议成立品秀公司，专注城市轨道加物业项目的开发，其中广州地铁于去年以132亿元包揽的官湖车辆段及上盖地块正是联合越秀地产进行打造，项目命名为“品秀星图”，预计于近日开盘入市。