最近很多小伙伴私信咨询我，说想要在天津购房，考虑孩子教育、落户等，深聊中发现好多小伙伴只是单纯的想在天津买个房，让孩子上学或者通勤上班等，这种想法有时候比较空旷，没有自己的购房思路，很容易随便买个房子，涉及到后期出手不太好出手，或者购房后很容易后悔，再买一套自己喜欢的房子，成本上就会大很多。有的自己看好房来咨询房子合适不合适，发现自己居然限购了，之前的准备和已经行动的工作就付诸东流了，比较尴尬的一件事情。

所以在天津买房前，首先要了解清楚天津这边各方面的政策，做个小小的天津通，对于自己购房或后期在天津生活百利而无一害，那么购房前需要提前了解什么呢？我们一起来聊一聊。

一、天津的购房政策

天津目前还是限购限贷城市，认天津的房产和全国的住房贷款记录，外地户籍家庭最多买一套，本地户籍家庭两套房产后限购，本市离异带为未成年人的以家庭单位计算，首套首付三成，二套首付六成，滨海西区不限购天津生态城房价，但是限贷。1、商贷和公积金贷款：首套房商业贷款LPR利率4.45%，下浮20个基点，利率为4.25%，较之前4.95%的贷款利率下降70个基点，比如贷款100万，每个月少还370元，25年总利息少还11万。二套商业贷款LPR利率4.45%，上浮60个基点，利率为5.05；LPR利率每个月20号调整一次，以每个月具体调整利率为准。公积金贷款利率为3.25%，首套最高贷80万，二套最高贷40万，两种计算公式：首套的公积金余额乘以20倍，二套最高贷公积余额的十倍。第二种：[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。两者所算贷款取最低值。2、因区施策（武清、静海、蓟县、滨海新区）+卖一买一这四个区购房要求有京津冀工作证明或者有滨海居住证即可购房，相当于变相解除限购，静海、蓟县大多以地缘性客群为主，距市区又远，政策变动后没太大波澜，武清主要以北漂客群为主，高考三年学籍加上疫情影响，市场有些惨淡，政策出台后，有项目两天成交90套。卖一买一：手里有多套房产，只要贷款控制在两套以下天津生态城房价，在津房置换挂上去，就可以再买一套，利好改善型客户群体。

3、海河英才落户和积分落户最近全国各地都出台了不少购房政策，天津也不例外，在天津购房很简单，限制没那么大。主要是户口，大多来天津买房的不仅有房住，还要兼顾孩子上学这块，毕竟没有户口参加不了天津的中考和高考，所以落户很重要，目前落户大致有两种常用的方式：海河英才和积分落户。

海河英才：中专、大专、本科及以上都可在天津落户，其中中专和大专需要在天津有社保，对技能证和年龄有限制，技能证和工作范围相吻合。本科落户有无工作都可，不过对外地社保查的严，有外地社保或者国企、事业编落户几乎会被拒。天津本意想留下人才，而不仅仅是孩子。

积分落户：相较之前，目前的积分落户宽松很多，学历、社保、公积金、租房、居住证、年龄、技能证等均可积分，由之前140分降低到110分即可落户，京津冀居住证通用，申请条件降低，无入户指标限制，之前140分可以申请，有指标人数限制，实际分值达到150分有可能也落不下来，今年第一期积分落户已经完毕，有1万多人申请通过，最高分830多分，最低分110分就落户成功。积分落户是无学历人群，在天津工作落户的最好的方式。

二、天津的教育政策

教育是国家之根本，是发展强国之基石。最好的投资就是教育，为了教育不惜花重金从胎教、兴趣班、辅导班、升学班等各种培训，使各种差距不断增大。好的越来越好，差的越来越差，但这种投资对于咱们普通人来说会是不菲的开销，为了更好的均衡，通过各种前期的规划，在学前教育、义务教育、大学教育、研究生教育等各个教育阶段进行择校，更好的均衡各种差距所带来的影响。

根据全国长期以来的教育情况，天津的教育优势明显，本科升学率在80%，在天津上学10个人中有8个上本科，985、211等重点学校升学率也很高，在全国都是排名前三的位置，甚至能拔头筹。天津本科升学率高，高考考生少，本地高校资源多，招生多，自主命题简单，这也是大家选择的重要原因。考上一个好的高中相当于一只脚迈进了本科院校，那么咱看一年去年天津各个高中的情况：

1、高中

市内六区中考锁区，其他区域中考锁区，意思就是在市内六区中考可以报考市内六区的的高中，其他区域的中考生只能报考本区域的高中，比如津南区的考生中考，只能报考津南区的高中。

2022年天津高考改革，从2022年开始参加天津高考需要三年高中学籍并实际在天津就读才可以，目前，最晚高一下学期转学还能算三年学籍，可以参加高考。

天津的本科升学率很高，但是想要选择一个好的高中，要看一本升学率，决定着孩子能不能考上一所好的大学，想在天津考市内六区前20名的高中，孩子成绩要在520-530分左右才有希望考上。去年中考总分590分，其中包含30分的体育成绩，想考520分以上也不是一件容易的事情。

天津除了市内六区的高中就没有好学校了吗？答案肯定不是。

除市内六区外，天津其他各区域一中学校，一本升学率也非常高，能考进各区域的一中，踏进一本学校又更近一步。各区一中学校一本升学率75-90%，在市内六区也能排前十。区别是市内六区中考人数少，招生多。各区一中中考人数多，招生名额固定，竞争压力相对大。

通过一本升学率就可以看出来，天津市内六区高中也会有差校，并不在少数，这也是源于高中按成绩掐尖录取，好学生都去排名靠前的好学校了，使之好学校越来越好，其他区也一样，好生源都进一中了，但也有特殊教育区域，比如空港、生态城，还有高中建好之后的海教园可期待。

2、初中

2022年初中改革，总分从之前的590分提高到800分，其中30分的体育成绩提高到40分，来应对高考3+3模式。高考三年学籍的改革后，初中是个大热门，初中是拉开成绩的分水岭，初中教学好，考个好高中自然不是个问题。

2020年公民公招、公民同摇以来，不管是重点小学还是普通小学，都有同等的机会通过报志愿进入一所好的初中，初中摇号需要有小学学籍，摇号报志愿也需要一些技巧，不要随便报。除了小升初摇号，初中转学提前了解以下，指标生、小卷考试、体考。

1、小学

天津的小学入学政策，要求也很简单，就是一个户籍+房子对应一所小学，免试入学，就是说只要你买了学校对应的学区房，就能入学。

民办小学入学报名超过招生人数即摇号入学，没有摇上进对应的公立小学

小学分为重点小学和普通小学，重点小学不接收转学。在天津的学区房指的是每个区的重点小学附近的房子，师资力量强，教学设备好，教学质量高。

小学转学一般都是片内统筹分配学校，就近学校哪个学校有名额分配到哪个学校，和平和河西一片小学转学全区统筹，小学转学买房前一定要问好。

天津教育资源集中在和平区，其次河西、南开，再就是河东、河北、红桥。海教园约等于市内六区，再就是教育特区空港、生态城，最后环城等区域。房价也一样，因为目前教育与房产挂钩。

三、天津的房价梯度

由于高考三年学籍政策+疫情影响，这两年房价梯度较前两年有所变化，各区均价下降一些，其中和平最坚挺，教育优势最明显，价格往上涨不少，着急上学的一房难求。河西、南开房价比较稳定，均价3万左右，性价比比较高。河东、河北、红桥价格均价。环城均价西青最高在1.8万左右，其他三区均价在1.4万左右。海教园空港均价1.6-1.9左右。属于教育特殊区域。

由于市内六区老破小挂牌量不少，拉低了一些均价，考虑次新房或者新房的单价再往上加1万-1.5万左右。以教育出发新房选房思路：300万以上考虑河西、南开、和平，以教育和改善为主的客群比较多。只考虑教育就和平，考虑教育加居住就选择河西三片，毕竟陪读也需要居住。300万以下河西区也可以考虑，不过可选择性会差一些，主要在河东、河北和红桥较多，今年土地供应市区没有，所以市内六区小户型存量会越来越少。150-200万必须要看的就是空港和海教园，有教育支撑，有地铁、有高铁、有机场，出行方便，配套齐全。

教育跟房产挂钩，但大多数人购房不仅仅考虑教育，居住、通勤、配套、产品业态、地铁等因素也决定着买房的位置，这些因素考虑的越多，加的溢价就会越高，自己根据自己实际情况确定购房的区域，实在是不明白的也可以问问专业人士，还有购房千万别自己去看，一点好处都没有。天津也分中环线和外环线，几乎中环线以内就是市内六区，外环线周边经过这几年的疫情和各种政策洗礼，100万左右的楼盘也可以挑一挑，房价对于购房人来说越来越友好了。好了，今天就更新到这里，下一期东丽区，关注我，天津落户、买房上学转学不迷路，专业定制化服务、上学购房更清晰。有什么意见或者建议随时可以私聊，觉得有用的朋友可以伸伸小手点赞、收藏加关注，每周会不定期更新内容。