在刚刚过去的7月，滨海新房市场热度较上月有所下降，但整体趋于平稳。

本月，滨海新区住宅成交24.17万㎡，环比下降19%，共签约2293套。

再看价格方面，7月均价15476元/㎡，环比下降2.7%。

由于6月半年度任务冲刺结束，项目优惠减少，加之信贷政策影响，市场回落也在意料之中。

7月滨海板块成交TOP10榜单中，生态城依然稳居第一。

虽成交量不及6月，但7月签约750套，对比其他板块依然表现不俗。

No.1 生态城

生态城7月共成交82615㎡，签约750套，比6月份少360套，均价15147元/㎡，价格环比下降7%。

较6月虽有下降，但作为“尖子生”，生态城7月发挥稳定，取得全市和滨海板块双料冠军。

万科生态之光、融创观澜壹號、天津恒大中央公园三大畅销盘近两月一直稳居前十。

恒大中央公园目前加推11号楼，112平米的三室两厅两卫，均价11000元/㎡。

另外，从榜单来看，TOP10中有5个项目都在北部片区。

新开盘的品致臻熙在售户型为88-117㎡，均价11380元/㎡，套均价100-135万。

这个板块没有别的，最大特点就是便宜。

No.2 胡家园

值得注意的是！胡家园作为一匹黑马，成交量大涨近300%。

7月胡家园新房共成交289套，均价10799元/㎡，价格环比上涨9%。

上月还是10名开外，本月直冲第二位！

这样的“功劳”要得益于滨湾万科城项目的开盘，首开即认购300多套，签约221套。

不仅拿了滨海成交NO.1，在全市项目中也是唯二取得200+成绩的“红盘”。

这回，刚需项目又一次证明了自己“吸金”的能力。让改善盘好好“羡慕”了一把。

滨湾万科城项目位于滨海新区胡家园板块，引进塘沽实验小学，是项目教育配套资源。

同时项目还享受阳台只计算一半面积的区域建筑产品新政。

如果照这样的势头冲下去，作为刚需盘即使在传统淡季的8月销量也不会太差。

随着项目热销，价格也有所上调。

目前，滨湾万科城1-8号楼小高层4种户型在售，分别为75、86、91、102㎡，均价13000-14000元/㎡。

No.3 中心商务区

再来看看热门板块中心商务区，7月第一名又易主了。

旭辉滨海江来7月共成交64套，成功拿下榜首，成交均价23353元/㎡，环比增长3%。

新加推的144平米大户型已经卖到25000元/㎡了。

涨价还能卖的这么好，可以看出产品是真的好，也说明中心商务区现在确实主打改善了。

第二次双集中，被好几家开发商盯着的天碱那块儿地，虽然挂牌地价将近12000元/㎡，但该地块需配建道路、排水、绿化、照明设备。

光这些就1.22亿了，实际成本算来下得14000元/㎡了，价格属实不低。

预计天碱未来的房价还会更高。

另外，上一轮天津土地集中出让中，万科在响螺湾地块的项目，案名已经公布，为万科滨江都会，目前城市外展点已经对外开放。

有消息称，项目整体包含洋房及高层产品，其中高层主推户型为76、80平米的两室，以及88、94、97、113平米的三室；洋房主推约118平米的三室。

这个板块，有合景誉峰及合景领峰两个新房项目在售，合景誉峰基本已经是准现房在售。整体新房价格在17000-19500元/㎡左右。

该板块内，目前大型综合性休闲消费商业综合体稀缺。

短期内，可共享天碱片区的万达广场，后期区域居住配套的逐渐完善，也将成为板块潜力增长点。

No.4 开发区

开发区7月总成交面积16349㎡，共售出125套新房响螺湾房价会降吗，均价22963元/㎡，均价环比下降16%。

天保天成华境在开发区板块依然保持强劲势头，均价21289元/㎡，对比6月有小幅下跌。

成交数量虽有下降，但较其他项目来看，优势还是明显的。

目前，天保天成华境高层和洋房在售，洋房145㎡起，均价26000元/㎡。

洋房4号楼168㎡户型和高层6号楼112㎡户型近期都有加推，洋房均价26000-27000元/㎡，高层均价21000元/㎡。

另外，还有几套特价房在售中，均价18000-19000元/㎡。

除此之外，格调林泉和中海津门大院7月价格均有下滑，分别环比下降8%和5%。

No.5 空港

空港是一个极具潜力的板块。

原来的推盘节奏是一年一个盘，但现在的热度真是不可同日而语。

如果只对比6月的数据可能看不出来啥，但是对比去年7月，就大不一样了。

去年7月，空港整个板块只成交了23套，但今年7月，卖出了143套！是去年同期的6倍多。

目前，共有新城长风雅著、金地悦城大境、天保意境雅居、复地林与里4个新盘在售。

另外，天保九如品筑、远洋潮起东方、融创学府ONE3个新盘也即将开盘。

天保九如品筑以大户型为主，洋房包括95-141平米三室，以及168-213平米的大户型。叠拼面积包括240、300平米。

远洋潮起东方则以小户型为主，在SM滨海城市广场刚刚开放外展。

而融创学府ONE已开始排卡，首开户型为76-120平米响螺湾房价会降吗，预计9月中旬开盘。

No.6 滨海高新区

滨海高新区7月总成交面积14869㎡，共售出159套新房，均价14711元/㎡。

景瑞誉璟天地和保利拾光年7月签约数据都还不错，分别为70和57套。

华苑高新区在环城地区发挥一直比较稳定，说明不限购的政策还是被很多购房者所青睐的。

目前，景瑞誉璟天地，最新加推2号楼，87和96㎡的三室户型，均价20000元/㎡；8号楼，87和123㎡户型，均价21000元/㎡。

保利拾光年一期均价2156-2056-4829元/㎡，二期均价21000-22000元/㎡。

另外，首次双集中的泽信高新区地块的新盘泽信渤龙云筑，已在空港SM广场开放城市展厅。

No.7 海洋高新区

海洋高新区7月共成交11874㎡，新房签约131套，均价12263元/㎡，环比下降17%。

主要还是以金海云城、天津滨海吾悦广场、春风海上三个楼盘为主。

上月还是第一的春风海上，随着价格的上涨，销量也跟着掉到了第3位。

目前在售66、79、84㎡两室；95、100、118㎡三室，均价13000元/㎡。

而之前一直在二三名徘徊的金海云城7月以56套的成绩成功拿到第一名，成交均价13525元/㎡。

周边有滨海西站和在建的地铁B1线，同时自带商业，均价低又有配套，天津滨海吾悦广场在滨海西站板块一直卖的不错，7月均价10702元/㎡。

另外，滨海西站板块的新盘振业御湖由17栋洋房和8栋小高层组成，户型在89-142㎡之间，目前已进入排卡阶段。

No.8 大港区

大港区7月新房共签约77套，比6月份减少17套，签约均价9662元/㎡，环比下降24%。

大港作为滨海新区主打刚需盘的代表板块，近期市场中规中矩，楼市也一直无亮点。

总价较低的恒盛官港湖上成交均价每平米不足万元，是全市为数不多的四位数新房。

买它的目的性也很明显，主要就是落户，已然成为“工具房”。这也就是恒盛官港湖上能连续占据榜首的原因。

另外，经纬城市绿洲滨海2、3、5、7、8号楼在售，主推139㎡户型，均价约11000元/㎡。

No.9 汉沽区

汉沽区7月新房共签约88套，比6月份减少14套，签约均价8071元/㎡，环比下降24%。

因为新盘较少，去化周期都较慢，上榜项目基本无变化。

长期以来汉沽板块一直以刚需置业和还迁置业为主，投资性购房比例较低。

预计未来汉沽板块内，随着生态城区域升级，加速外来人口的导入。

而房价相比便宜的汉沽板块则将会吸纳更多由生态城外溢的中低端购房者，市场还是有的。

No.10 塘沽湾

塘沽湾7月共成交96套，对比6月少32套，均价13066元/㎡，环比上涨3%。

塘沽湾最近的热度可真是大不如以前了，现在月均去化也就十几二十套左右。看来关于配套兑现慢的问题，对于这个板块还是影响蛮大的。

这个月华发景瑞悦天地以比中建城多1套的优势成功获得销冠，主推112平米、90平米和78平米户型，均价12800元/㎡。

华发未来荟最新加推1号楼89㎡和11号楼118㎡三室户型，均价13800-14200元/㎡。

总结

原则上7月属于传统淡季，今年小阳春起势的也快，所以过了年中，成交量和成交金额都有相应的降幅。

另外，7月份刚需市场开始涨势，市场下行，开发商开始用降价换销量。

刚需项目对价格敏感，只要降价，购房者肯定心动。

但对于改善盘来说，越降越观望，改善更在乎产品。再加上淡季，改善成交弱也正常。

7、8月同属楼市淡季，加上疫情开始反复，看房量会大幅下降，不管成交量还是价格，预计都会比7月更低。