2018年，常熟楼市百花齐放，市区、乡镇及各开发区共有26个楼盘陆续开盘，约5300套新房住宅涌入市场，楼市热闹非凡。常熟土地市场延续2017年的高频次竞拍，1-7月共供应91.94万方商品房住宅用地，涉及金额约137亿元，常熟楼市库存严重。

近五年常熟土拍情况

常熟由于与苏州、上海特殊的地理关系，加之近两年的快速发展，吸引了一大波外来购房者。城市化的快速发展涌现出海量“土豪拆迁户”，楼盘的快速去化让开发商对于价格的预期一高再高，土拍价格一路上扬。如今，购房者不得不面的现实是，市区新房普遍是叠墅、大平层此类豪宅，乡镇及开发区新房普遍1.5万/平左右的价格。

市区

乡镇及开发区

高库存下的担忧

常熟楼市土地库存高企，纯新住宅楼盘即将接踵而至，2017年将近3.1万套的楼市去化量已逐渐掏空购房者的热情，2018年上半年多个项目开盘去化仅五成左右。如此楼市，让人回想起2014年常熟疯狂打折促销的新房时代。

而另一个担忧，即是最近由一家叫“标准排名研究院”机构发布的2015年《中国50大鬼城排行榜》，引发舆论的轩然大波。

上榜的前50个城市中响螺湾房价会降吗，常熟赫然在列。

大部分新城建设，速度才是决胜的关键：“一年成名、三年成型、五年成城”。几乎像流水化作业，好像搞个新城，就跟种大白菜一样容易。

中国工程院院士员郭仁忠说，全国新城区规划人口已经可以住到34亿。伴随这种大幅快速扩张的政策，恐怕未来会出现更多的“空城”和“鬼城”。

丨鬼城为何如此令人畏惧丨

用汉白玉的价格卖白菜

新城造城成热，伴随而来的是新城的买房热。可悲之处就在于此，很多人以为博高价买了支潜力股，殊不知是高价买入一颗大白菜。

首先，如上文所说，新城的含金量并没有想象的高，全国各地都是新城。其次，新城已经沦为炒作的工具。

你买入的新城，殊不知三年前可能还被叫做“鬼城”，三年后的新城，和三年前的鬼城有什么区别？

并没有。

人口依然净流出、企业依然不过来、本地人也不来这里住。

可能唯一的区别是，因为棚改和去库存，房价涨了，博傻的人变多了。

目前的很多新区，就是一层被镀上金的大白菜。

投资客希望炒出汉白玉的价格，但实质上，白菜就是白菜，可以批量生产，可以短周期成型，甚至可以在风口上骗几个傻子接盘。

但，时间不会骗人。

风口过后，鬼城依然是鬼城。

当利好已尽出

大批量造新城的逻辑是，政府需要快速的卖地，卖地的原因是，地方政府的债务高筑。

当火已经烧到屁股上，都快还不上债了，你还指望政府耐心培育新城？

有粉丝问我，凭什么老市区房价10000元/平，新城房价15000元/平?

老市区有配套，学校、医院、交通，企业，新城什么也没有，就敢要15000元/平?按照正常的逻辑，老市区房价10000元/平，新城房价应该是5000元/平才对。等新城人气聚集、配套也起来响螺湾房价会降吗，新城的价格才会超越老城，从5000元慢慢变成15000元/平。

但这样的话，受益的是买房群体，是接盘的韭菜。

凭什么让韭菜赚钱？

所以，新城只给你画一个大饼，然后地价直接拉起，翻倍，房价也直接翻倍——15000元/平，你买不买?

15000元/平，是已经透支了未来红利的价格。你买入的那一刹那，是不赚钱的，所有价差，所有利润，已经被地方政府吃尽。

喝汤的代价

大多数接盘侠，买入新区，是不可能有利润的。毕竟肉都被地方政府和开发商吃了。小白们能期盼的，就是喝一口汤。耐心等待区域从预期变成实际利好。

即便如此，想分一口汤也是万难的。

2006年，天津滨海新区被国务院批准成全国第二个综合配套改革试验区。

当初的口号是，再造“下一个浦东”、是未来的“中国曼哈顿”。

但10多年来，滨海新区的响螺湾商务区和于家堡商务区，出现了大量烂尾项目，被称为“亚洲新鬼城”。

2017年，定位过高步子过大的天津政府开始反思，主动挤掉滨海新区水分，从万亿调整为6654亿，2018年天津放开落户政策，滨海新区人气才自此缓慢聚集，慢慢激发市场活力。

已焊死的车门

新城建设要经历3个阶段：初始阶段——快速增长阶段——成熟阶段。从初始建设到养成，至少要经历10年以上的时间。

这10年里，新城基本没有人气，没有配套，也就是我们常说的“鬼城”。

很多人因为买入新城而沾沾自喜，认为自己上车了。

殊不知初始的新城就是“鬼城”，一旦上车，车门就被焊死，你想抛盘都没人来接，只有经过10年以上漫长的等待，新区房子才有变现的可能。

虽然三四线的市中心是会转移的，但转移是需要过程的，这种新城新区想要演变成下一个市中心，天知道多久，反正我们那四线小城市，这个市中心的转移过程时间度是30年。

政府划区建新城，归根究底是为了趁着这一波去库存的红利，招地产商引资，卖地赚钱。

至于卖地之后，这一波躁动一结束，新城变成鬼城，而鬼城还是鬼城，只留下当初勾勒出来的美好蓝图，像一把刻刀在接盘侠们不甘的心中时时搅动。

正是：墙外红了樱桃，墙内绿了芭蕉，墙上有人笑，墙角有人哭。