很明显，最近楼市温度、买房情绪，又down下来了。

　　因为，政策是“挤牙膏式”的断点续传。

　　所以，行情只能是“脉冲式”的。

　　天津的放松限购、降首付、降利率，这波政策激发的需求，基本消耗的差不多了。

　　在没出台下一波政策前，楼市又陷入博弈期。

　　上周末(10月21、22日)，天津新房认购情况又下一个台阶。

　　3个现象：

　　❶ 认购量回到出政策前。

　　贝壳找房两天认购180套，这与8月底、9月初差不多。

　　这波“脉冲行情”基本尾声。

　　周末，市区、环城大部分楼盘，认购量都是个位数。

　　只有几个新盘，能掀起小热点。

　　比如城投·时代之城、绿城桂语映月、龙曜城、格调松萝花园……

　　❷ 买房人观望情绪加重。

　　售楼处的普遍现象：看的多，买的少。

　　买房人能出来看，但仍然犹豫，很多人想等年底。

　　房价在“走钢丝”。

　　你会发现，价格根本没什么大变化。

　　没有跳水的，也没有涨价的，所谓的特惠，也是不好楼层的常规优惠。

　　开发商似乎也没什么动作，意兴阑珊的。

　　脉冲行情的特点，就是明显的波段。

　　出一个政策，刺激一部分需求入市;再出个政策，再刺激一部分。

　　房地产船大难掉头，指望几个政策就让热度持续飙升，很难。

　　要想维持水温，就得不停的添柴火。

　　只要不添柴，水温立刻就下降。

　　至少还能保持余温，并没回到新政之前的量。

　　工作日成交100套左右，周末单日都能超过200套。

　　但涨价现象，几乎不存在。

　　想成交，还得降价。

　　新政出台后大部分业主比较冷静，有置换需求的，想尽快卖房的，都不断下调挂牌价。

　　今天刚有位业主在我们这登记了房源。

　　之前打算卖420万，现在如果有出380万的就卖。

　　有个明显现象：河西、南开学区落户房升温。

　　别看不是学区旺季，但成交量竟然不低，而且还保持住了。

　　9月以来，河西二手房每周成交150-200套;南开成交130-180套。

　　比新政前平均涨了60%。

　　细看结构，100-200万的总价，占区域成交量的60%。

　　50平米以下的成交，占一半。

　　说明成交房源以学区落户为主。

　　新政出台后，市区与非市区套数、贷款都不互认，而且首付降低。

　　不少环城的业主给孩子买学区房，在南开、河西买房，能算首套。

　　买房门槛和成本都降低了。

　　激发了增量需求入市，二手房温度能持续。

　　一定要注意，首付比例、贷款利率，可以按首套认定，但契税依然按家庭名下总套数来缴纳!

　　比如，环城两套房，市区再买算首套，但契税按三套缴纳。

　　天津现执行契税标准——

　　按建筑面积计算：

　　90平米及以下，无论首套二套，均为1%;

　　90平米以上，首套房按1.5%征收，二套房按2%征收;

　　三套房和非住宅，不论面积大小，契税均为3%。